Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

Содержание
  1. Смена собственника при аренде нежилого помещения
  2. Закон РАА
  3. Конференция ЮрКлуба
  4. Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества
  5. Аренда недвижимости при смене собственника
  6. При смене собственника нежилого помещения договор аренды
  7. Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
  8. Права арендатора на нежилое помещение при смене собственника
  9. Сменился собственник арендуемого помещения
  10. Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества
  11. Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
  12. Основания и требования к составлению документа
  13. Составление и вручение уведомления
  14. На что обратить внимание нанимателю
  15. Важные моменты для арендодателя
  16. уведомительного письма
  17. Арендные отношения в условиях эпидемии – 2
  18. Противоэпидемическое регулирование аренды
  19. Отсрочка внесения арендной платы
  20. Уменьшение размера арендной платы
  21. Пределы применения ст. 19 закона №98-ФЗ
  22. Освобождение от ответственности за просрочку внесения арендных платежей
  23. Смена собственника при аренде нежилого помещения
  24. Закон РАА
  25. Конференция ЮрКлуба
  26. Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества
  27. Аренда недвижимости при смене собственника
  28. При смене собственника нежилого помещения договор аренды
  29. Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
  30. Права арендатора на нежилое помещение при смене собственника
  31. Сменился собственник арендуемого помещения
  32. Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества
  33. Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
  34. Основания и требования к составлению документа
  35. Составление и вручение уведомления
  36. На что обратить внимание нанимателю
  37. Важные моменты для арендодателя
  38. уведомительного письма
  39. Арендные отношения в условиях эпидемии – 2
  40. Противоэпидемическое регулирование аренды
  41. Отсрочка внесения арендной платы
  42. Уменьшение размера арендной платы
  43. Пределы применения ст. 19 закона №98-ФЗ
  44. Освобождение от ответственности за просрочку внесения арендных платежей
  45. Смена собственника при аренде нежилого помещения
  46. Закон РАА
  47. Конференция ЮрКлуба
  48. Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества
  49. Аренда недвижимости при смене собственника
  50. Вопрос:
  51. Уважаемая Маргарита Андреевна! Наше учреждение имеет в долгосрочной аренде(до 2020г.) недвижимость, но собственник решил продать это имущество. А новому собственнику это здание нужно для развития своего производства. Может ли новый собственник расторгнуть договор аренды с нами в одностороннем порядке? В договоре аренды эта возможность не указана, да и нарушений договора с нашей стороны никаких нет. Заранее спасибо за разъяснения
  52. Ответ:
  53. При смене собственника нежилого помещения договор аренды
  54. Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
  55. Права арендатора на нежилое помещение при смене собственника
  56. Сменился собственник арендуемого помещения
  57. Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества
  58. Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
  59. Основания и требования к составлению документа
  60. Составление и вручение уведомления
  61. Ключевые особенности уведомления
  62. На что обратить внимание нанимателю
  63. Важные моменты для арендодателя
  64. уведомительного письма
  65. Арендные отношения в условиях эпидемии – 2
  66. Обзор законодательства и судебной практики, а также правила внесения арендной платы в новых условиях. Что изменилось за месяц? Выпуск 2
  67. Противоэпидемическое регулирование аренды
  68. Отсрочка внесения арендной платы
  69. Уменьшение размера арендной платы
  70. Пределы применения ст. 19 закона №98-ФЗ
  71. Освобождение от ответственности за просрочку внесения арендных платежей
  72. Смена собственника при аренде нежилого помещения
  73. Закон РАА
  74. Конференция ЮрКлуба
  75. Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества
  76. Аренда недвижимости при смене собственника
  77. Вопрос:
  78. Уважаемая Маргарита Андреевна! Наше учреждение имеет в долгосрочной аренде(до 2020г.) недвижимость, но собственник решил продать это имущество. А новому собственнику это здание нужно для развития своего производства. Может ли новый собственник расторгнуть договор аренды с нами в одностороннем порядке? В договоре аренды эта возможность не указана, да и нарушений договора с нашей стороны никаких нет. Заранее спасибо за разъяснения
  79. Ответ:
  80. При смене собственника нежилого помещения договор аренды
  81. Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
  82. Права арендатора на нежилое помещение при смене собственника
  83. Сменился собственник арендуемого помещения
  84. Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества
  85. Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
  86. Основания и требования к составлению документа
  87. Составление и вручение уведомления
  88. Ключевые особенности уведомления
  89. На что обратить внимание нанимателю
  90. Важные моменты для арендодателя
  91. уведомительного письма
  92. Арендные отношения в условиях эпидемии – 2
  93. Обзор законодательства и судебной практики, а также правила внесения арендной платы в новых условиях. Что изменилось за месяц? Выпуск 2
  94. Противоэпидемическое регулирование аренды
  95. Отсрочка внесения арендной платы
  96. Уменьшение размера арендной платы
  97. Пределы применения ст. 19 закона №98-ФЗ
  98. Освобождение от ответственности за просрочку внесения арендных платежей
  99. Смена собственника помещения

Смена собственника при аренде нежилого помещения

Договор аренды при смене собственника нежилого помещения
Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

3.

Если Договор так и не находится, но находятся платежные поручения, доказывающие, что аренда все-таки существовала, значит срок Договора аренды определить невозможно (или срок уже истек), а в соответствии со статьями 610 и 621 это означает (если не доказано иное), что наш Договор имеет неопределенный срок. Следовательно, Вы можете отказаться от исполнения такого договора, уведомив об этом арендатора за 3 месяца. Если по истечении этого срока они не покинут помещение, Вы можете подавать соответствующий иск в суд (если нет более действенных средств воздействия).

Алла
Если аренда долгосрочная (свыше одного года) и зарегистрирована в регистрационной службе, то можно прийти в ФРС оплатить 100 рублей и заказать дубликат договора аренды, если даже не знаете его реквизиты, то можно в заявлении прописать условный номер помещения (приложив копию зеленки на помещение). Ну а если договор краткосрочный — наберитесь терпения. до окончания срока договора.

Только задатки способствуют грамотной защите интересов каждой из сторон. Вся сумма задатка остаётся у владельца помещения, если другая сторона передумает её снимать. Но хозяин сам должен будет вернуть сумму, если решит, что какие-то условия его не устраивают.

10.2. Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются такие обстоятельства, которые возникли после подписания настоящего Договора в результате непредвиденных и неотвратимых событий чрезвычайного характера, а также такие обстоятельства как война, военные действия, санкции государственной власти, и другие обстоятельства вне контроля сторон.

3.2. Если ни одна из сторон настоящего Договора в срок за _______ дней до истечения срока действия настоящего Договора не заявит о своем намерении его расторгнуть, либо перезаключить на существенно иных условиях, настоящий Договор автоматически продлевается на срок _______ лет и далее в том же порядке.

Цессионарий передаёт право на аренду в виде документации, которая составлена за предшествующий период, пока недвижимость находилась в распоряжении цессента.

В этом случае в соглашении формулируется факт перехода прав, перечисляются главные полномочия цессионария и указывается положение о том, что право распоряжения передаётся в том объёме, в котором оно предоставлялось цессионарию.

Оплата предусматривает определённые траты арендодателем, которые требуют регламента и соблюдения нормативов.

При нарушении объёмов выплат, арендодатель вправе предъявить претензии контрагенту и затребовать оплачивать перерасход.

Этот момент требует составления соглашения, которым станут регулироваться имущественные и гражданско-правовые отношения.

  • Передача документов о внесении на учет участникам сделки. Для каждой стороны предоставляется экземпляр договора с регистрационным номером и датой постановки на учет в Росреестр.

    Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.

    Поскольку до изменения или расторжения договора последний мог быть в определенной части исполнен сторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора.

    По общему правилу, стороны не вправе требовать возращения того, что было исполнено ими по обязательству до изменения или расторжения договора.

    Так, если стороны по договору аренды нежилого помещения пришли к соглашению о том, что следующего месяца величина месячной арендной платы снижается, то арендатор не вправе требовать от арендодателя возврата суммы, которая уменьшилась и была внесена до момента изменения договора аренды, хотя стороны могут установить иное условие. Так, в приведенном примере стороны могут согласовать, что излишне выплаченная до момента изменения договора аренды, арендная плата подлежит возврату.

    Интересное:  Как посчитать среднюю заработную плату за год

    В случае если стороны пришли к соглашению об изменении условий договора,то они заключают дополнительное соглашение, в котором указываются пункты, в которые вносятся изменения и конкретизируется, что именно меняется.

    Например, в случае если стороны пришли к соглашению об изменении арендной платы, то в договор вносится следующая запись: «п.

    ХХ договора аренды нежилого помещения, читать в следующей редакции: «Арендная плата за арендуемое помещение составляет ХХХ рублей в месяц».

    Закон РАА

    В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Открытое акционерное общество «____________________», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «_________», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилых помещений … от … 20__ г.
    Стороны договорились:

    Конференция ЮрКлуба

    Какие риски? Да существенные риски. Количество зависит от целой кучи факторов и от того, до чего стороны договорятся.Вам расписывать все возможные варианты? Это займёт не один час. Приведу только один пример, самый простой. Арендодатель готов расторгнуть договор и заключить новый только при условии, что будет увеличена арендная плата.

    Если арендатора не устраивает ноывй размер арендной платы, то он, естественно, отказывается расторгать договор и заключать новый. И тогда либо он остаётся, как Вы выразились, с неприкрытым задом, либо. либо Вы сказали чушь. Ну либо, как вариант, он заключает договор на невыгодных для себя условиях.

    А может быть ещё куча всяких проблем.

    Здравствуйте, помоги пожалуйста. Изменился собственник арендуемого нежилого помещения, что лучше делать в таком случае? Составить новый договор аренды, либо просто доп. соглашение, либо же достаточно уведомления со стороны арендодателя что изменился собственник? если не затруднит можно обосновать свой ответ. заранее спасибо.

    Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества

    У наймодателя может возникать вопрос адреса отправки письма. Например, ситуация с некорректностью или неизвестностью адреса может возникнуть при аренде нежилого помещения. При любом виде найма уведомление о замене владельца имущества отправляется наймодателем на адрес нанимателя, указанный в договоре.

  • Аренда недвижимости при смене собственника

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    Если договором аренды не предусмотрено иное, указанные в вопросе обстоятельства не являются основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

    Расширенный ответ:
    Действительно, согласно п.1 ст.617  ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

    В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст.387  ГК РФ).
    В соответствии со ст.

    310  ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

    В случае если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. При этом договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение, по общему правилу, возможно только в судебном порядке (п.2 ст.450, ст.619, ст.620  ГК РФ).
    Законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, в том числе и «безмотивно», т.е. в отсутствие виновных действий другой. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п.2 ст.450.1  ГК РФ) и прекращение обязательств (п.2 ст.453  ГК РФ).
    Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п.2 ст.610  ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором. Договор аренды может предусматривать возможность отказа от его исполнения в том числе и по указанному в вопросе основанию.
    В отсутствие же соответствующих условий в договоре аренды отказаться от его исполнения (в том числе и по указанному в вопросе основанию) арендодатель не вправе. Такой договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п.1 и 2 ст.450 ГК РФ).
    В силу п.1 ст.451  ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 п.1 ст.451  ГК РФ). Констатировать наличие предусмотренного ст.451  ГК РФ основания для расторжения (изменения) договора можно при одновременном соблюдении следующих условий: обстоятельства изменились после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали их наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; исполнение договора с учетом изменившегося обстоятельства приведет к нарушению соотношения имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.451 ГК РФ, Постановление  Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10). Обязанность доказывания наличия указанных условий, являющихся основанием для расторжения договора в порядке ст.451  ГК РФ, лежит на истце

    При смене собственника нежилого помещения договор аренды

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    Итак, согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.
    Согласно действовавшей до 1 января 2010 года редакции пункта 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

    Но в соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства по отношению к первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

    И если некоторое время арендатор перечислял арендную плату в адрес прежнего арендодателя, это не будет являться неисполнением им своих договорных обязательств.
    Этот случай является прекрасным примером поведения для арендаторов и предостережением для арендодателей.

    Первым до момента официального уведомления о смене арендодателя можем посоветовать перечислять арендную плату на счет прежнего контрагента, и пускай новый собственник выясняет отношения со своим предшественником.

    А вторым рекомендуем не копать яму другому, чтобы не попасть в нее самим, и не посылать по почте арендаторам пустые конверты, поскольку даже заказное письмо, которое направлено без описи вложения, не является доказательством надлежащего уведомления.

    Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

    Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде. Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах.

    Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).
    Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме.

    Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

    Права арендатора на нежилое помещение при смене собственника

    1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

    договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации в обязательном порядке только в случае если заключен на срок более года, договор сроком на 11 месяцев обязательной регистрации сооответственно не подлежит
    Добрый день, имеется договор аренды нежилого помещения между арендатором и арендодателем на 11 месяцев не зарегистрированный в юстиции. Арендодатель продает помещение, новый собственник хочет заключить новый договоризменитьрасторгнуть существующий? Сможет ли арендатор сослаться на 617 статью ГК при незарегистрированном договоре аренды? Также в текущем договоре есть пункт о том что «Смена собственника не является основанием для изменениярасторжения» договора.

    Сменился собственник арендуемого помещения

    Согласно п.1 ст.385 ГК РФ, арендатор вправе не исполнять обязательства по отношению к новому арендодателю до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу.

    Какие шаги в таком случае должен предпринять новый владелец? По нашему мнению, новому арендодателю необходимо письменно уведомить и подтвердить возникновение своих прав путем направления в адрес арендатора копии документов — оснований возникновения своих прав (договор).

    Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора.

    Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.

    Обратите внимание =>  Районный коэффициент московская область

    Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества

    Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    Арендодатель и арендатор, заключая договор на аренду помещений различного предназначения, должны понимать, что по самым различным причинам у объекта может смениться законный владелец. Мы расскажем, как сообщить арендатору о смене владельца недвижимого имущества, предложим образец уведомление арендатора о смене собственника и дадим некоторые пояснения по данному вопросу.

    Основания и требования к составлению документа

    Законодательные нормы РФ возлагают на лиц, вступающих в арендные отношения, определенные требования относительно прав и обязанностей сторон договора.

    Участники сделки составляют и подписывают соглашение, где подробно прописываются различные положение и возможные варианты решения спорных ситуаций, в случае их возникновения.

    Одним из таких установленных законодательством обязательств арендодателя выступает непременное оповещение арендатора о смене собственника недвижимости, переданной по арендному соглашению.

    После изменения собственника недвижимого имущества наниматель может столкнуться с определенными рисками в части изменения основных положений арендного соглашения.

    Хотя, в подобных ситуациях законодательство встает на сторону нанимателя недвижимого имущества — договор аренды при смене собственника нежилого помещения должен сохранить все прописанные с прежним арендодателем условия.

    Но как показывает практика, довольно часто смена собственника арендуемой недвижимости (независимо от того, выступает ли он арендодателем) влечет за собой изменение положений арендных соглашений либо сама сделка аннулируется.

    Это связано с тем, что законный владелец обладает приоритетными правами по сравнению с пользователем имущества. Закон разрешает владельцу недвижимого имущества распоряжаться им по собственному усмотрению, в частности, продать его или распорядиться иным образом.

    При этом оформленное ранее арендное соглашение не должно являться препятствием для выполнения подобных действий.

    И, чтобы защитить арендатора от всевозможных осложнений при возникновении подобных обстоятельств, законодатель закрепил право нанимателя в получении уведомления об изменении лица, в собственности которого находится недвижимость.

    Письменное уведомление отправляется арендатору сразу после оформления сделки по изменению владельца недвижимости.

    В этом уведомлении должны содержаться:

    • полные сведения о новом законном владельце объекта (включая контактную информацию);
    • новые платежные реквизиты банковской организации для зачисления оплаты за пользование помещением.

    В том случае, когда арендные платежи вносятся в наличной форме либо в виде бартерного обмена (к примеру, в качестве продукции, изготавливаемой нанимателем в арендуемом производственном помещении) – в документе обязательно указывается новый порядок уплаты арендных платежей.

    Составление и вручение уведомления

    Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме. Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

    1. Данные о нанимателе – лице, которое является получателем уведомления.
    2. Данные об арендодателе либо ином лице, наделенном соответствующими правами и имеющем доверенность на проведение подобных действий от собственника (обязательно приложение копии данного документа).
    3. Данные об арендном договоре (стороны сделки, объект соглашения, срок действия договора и иные важные положения).
    4. письма: о чем конкретно информируется наниматель, какие действия он должен предпринять.
    5. Если уведомление направляется по поводу нарушения арендатором обязательств и договоренностей соглашения, то обязательно прописываются сроки, которые отводятся на устранение проблемы (они должны быть разумными). Это может пригодиться в случае, когда арендодатель предполагает обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, уведомление нанимателя недвижимости обычно оформляется претензией по арендному соглашению.

    На что обратить внимание нанимателю

    Главное – это действительность соглашения с прежним владельцем арендованного помещения! Довольно часто новый собственник утверждает, что арендный договор недействителен, из-за того, что сторона, прописанная в нем в качестве наймодателя, больше не является полноправным владельцем недвижимости. Это совершенно не так. Гражданский кодекс Российской Федерации четко прописывает, что передача законного права собственности на недвижимость не становится поводом для аннулирования арендного договора.

    Получив подобное уведомление, наниматель должен предпринять действия по оформлению арендных взаимоотношений с новым владельцем объекта (определение нового лица в правовых отношениях аренды).

    Оформление мирного соглашения с новым владельцем – путь к беспроблемным арендным отношениям. Принудительное увеличение арендной ставки новым собственником объекта не несет под собой законных оснований.

    Его обязательством (согласно законодательным нормативам) является продолжение правовых отношений аренды соответственно с положениями ранее заключенного соглашения.

    Уведомление об изменении владельца недвижимости для лица, арендующего помещение, может стать решающим основанием для продолжения или аннулирования арендных отношений. В реальности, часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда новый и прежний владельцы недвижимости сознательно не сообщают арендатору о состоявшейся сделке.

    В этом случае арендатор продолжает вносить оплату аренды на ранее указанные в договоре банковские реквизиты. Причем новый собственник, выждав определенное время, объявляет о существующих просрочках по внесению арендной платы и, основываясь на данном факте, намерен расторгнуть договор.

    По закону арендодатель вправе досрочно аннулировать арендное соглашение в случае возникновения просрочки по внесению арендных платежей.

    Но в данном случае исковое заявление не будет удовлетворено судебной инстанцией по той причине, что выполнение обязанностей по перечислению арендных платежей прежнему наймодателю признается законным при не оповещении арендатора об изменении владельца недвижимости.

    Касаемо аспекта передачи права на получение платы за пользование арендуемым помещением, то такой момент наступает сразу же после оформления сделки по переходу прав собственности на недвижимость в соответствующих инстанциях. При этом обязательства перечисления арендных платежей новому владельцу недвижимости будет возложена на арендатора лишь после того, как он получает соответствующее письменное уведомление.

    Скачать образец уведомления о смене арендодателя

    Важные моменты для арендодателя

    У арендодателя высока вероятность появления проблем с адресом отправки письменного уведомления. Предположим, ситуация с некорректным либо неизвестным адресом часто возникает при арендных отношениях с нежилыми помещениями.

    При подобных арендных отношениях письмо с уведомлением о замене собственника недвижимости направляется арендодателем на адрес арендатора, который прописан в соглашении.

    Наймодателю следует знать, как оформить смену арендодателя по договору аренды:

    • прежнее арендное соглашение сохраняет свою юридическую силу и после изменения собственника объекта, переданного по арендному соглашению;
    • новый владелец недвижимости не вправе в одностороннем порядке изменить положения, прописанные в документах;
    • уведомление об изменении законного владельца недвижимости является документом обязательным для получения.

    уведомительного письма

    Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде.

    Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах.

    Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).

    Направление уведомления посредством электронной почты не признается должной отправкой.

    В уведомлении по смене владельца недвижимости непременно должны присутствовать следующие сведения:

    • даты передачи прав собственности на недвижимость и отправки письменного уведомления;
    • подробные сведения о новом собственнике недвижимости – название (Ф.И.О.) и контактная информация;
    • новые платежные реквизиты банковской организации для перевода арендных платежей либо новая схема расчетов.

    При соблюдении вышеперечисленных условий наниматель и наймодатель могут надеяться на благополучное продолжение арендных отношений.

    , пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Арендные отношения в условиях эпидемии – 2

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    Новые правила арендных отношений, которые предусмотрены законом, экстренно принятым Госдумой 31 марта 2020 года.

    Латыев Александр Николаевич
    Партнер

    Настоящая статья «Арендные отношения в условиях эпидемии – 2» является сиквелом одноимённой публикации Александра Латыева от 2 апреля 2020 года, ставшей хитом российского юридического Интернета.

    Статья частично переписана автором, так как появилась необходимость учесть позиции Верховного Суда РФ по освещаемым в ней вопросам.

    Прочитать предыдущий вариант вы можете по этой ссылке.

    Прошел месяц с начала введения в России ограничений на ведение различных видов деятельности и на перемещение граждан. Рестораны, офисы, магазины по-прежнему закрыты или работают в четверть силы.

    Арендная же плата продолжает начисляться.

    Или нет? Какие меры предприняты государством для примирения интересов арендаторов и арендодателей? Какие изменения произошли со времени публикации нашей первой статьи о влиянии эпидемии на арендные отношения?

    Противоэпидемическое регулирование аренды

    • Cт. 19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ.
    • Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
    • Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года) — вопросы 7 и 8.
    • Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года) — вопросы 3-6.

    Отсрочка внесения арендной платы

    Предусмотрена ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

    1.

    Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

    Исходя из текста закона, условиями предоставления отсрочки являются:

    • аренда недвижимого имущества,
    • заключение договора до введения той или иной противоэпидемической процедуры.

    Закон не предусматривает никаких ограничений на применимость нормы об отсрочке к каким-то отдельным арендаторам.

    Правительству прямо предписано определить требования к условиям и срокам такой отсрочки, что и было сделано Постановлением №439 от 3 апреля 2020 года, однако в п.

    1 утвержденных им Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты по договорам аренды недвижимого имущества указано, что они применяются только к тем договорам аренды, «арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

    Перечень таких отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года №434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» с последующими дополнениями.

    Из такого указания в Постановлении №439 о том, что установленные требования распространяются только на арендаторов, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях, можно сделать два вывода:

    • вариант 1: никому более, кроме организаций и ИП, действующих в этих отраслях, отсрочка арендных платежей не полагается,
    • вариант 2: для тех арендаторов, кто не занят в наиболее пострадавших отраслях, отсрочка также предусматривается, однако ее условия не определяются Постановлением №439.

    С формально-юридической точки зрения, поскольку ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ не ограничивает круг арендаторов, имеющих право на отсрочку, правильным представляется второй вариант, однако окончательный ответ будет дан либо судебной практикой (пока что ни Обзор №1, и Обзор №2 такого ответа не дали), либо новым Постановлением Правительства, либо самим законодателем.

    Условия отсрочки для тех арендаторов, на которых распространяется Постановление №439:

    • отсрочка предоставляется при аренде недвижимого имущества, находящегося как в публичной, так и в частной собственности;
    • отсрочка не предоставляется при аренде жилых помещений;
    • отсрочка предоставляется по арендным платежам с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в соответствующем субъекте РФ и до 1 октября 2020 года, при этом:

    — по платежам за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочка предоставляется в отношении 100% арендной платы,

    — по платежам с момента прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 года отсрочка предоставляется в отношении 50% арендной платы;

    • суммы арендной платы, по которым предоставляется отсрочка, должны быть выплачены поэтапно в период, начинающийся не ранее 1 января 2021 года и заканчивающийся не позднее 1 января 2023 года в следующем порядке:

    — не чаще одного раза в месяц,

    — равными платежами,

    — каждый из которых не должен превышать половины месячного размера арендной платы;

    • запрещается начислять на суммы отсрочки любые пени, штрафы, неустойки, проценты, а также предусматривать для арендатора какие бы то ни было платежи за предоставление отсрочки;
    • если в арендную плату включены платежи за коммунальные услуги или за расходы на содержание имущества, в этой части отсрочка не предоставляется, если только арендодатель сам не освобождается от этих платежей на время действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

    Процедура получения отсрочки. Арендатор должен обратиться к арендодателю за получением отсрочки. Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о ее предоставлении в течение 30 дней со дня получения такого обращения арендатора. Нерабочие дни — как обычные, установленные ТК РФ, так и установленные указами Президента в связи с эпидемией, — этот срок не продлевают.

    Заключенное дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки действует с обратной силой — с момента введения в соответствующем субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

    Если арендодатель отказывается или уклоняется от подписания такого дополнительного соглашения, считается, что арендатор получил отсрочку на условиях, предусмотренных Постановлением №439, и может исполнять свои обязательства с учетом такой отсрочки, даже если соглашение не было подписано, но арендодатель знал, что арендатор относится к числу лиц, имеющих право на отсрочку.

    По общему правилу для получения отсрочки достаточно, чтобы в качестве основного вида деятельности был указан один из кодов ОКВЭД, перечисленных в Постановлении №434. Арендатор не должен доказывать наличия у него убытков.

    Однако, Обзор №2 в ответе на вопрос 4 дал возможность арендодателю оспорить предоставление отсрочки, если он докажет, что арендатор не пострадал и с очевидностью не пострадает в сложившихся условиях (в качестве примера названо продолжение использования имущества арендатором в нарушение ограничений).

    Уменьшение размера арендной платы

    Предусмотрено ч. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

    3.

    Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

    Для уменьшения размера арендной платы не предусматривается ни ограничение круга арендаторов, ни издание какого бы то ни было постановления Правительства. Из Постановления №439 следует, что арендная плата может быть уменьшена одновременно с предоставлением отсрочки.

    Степень уменьшения арендной платы не оговаривается и является предметом договоренности сторон.

    При этом в ответе на вопрос 5 в Обзоре №2 указано, что если основания для уменьшения были, однако договоренности достичь не удалось, в случае возникновения спора о взыскании недоплаченной арендной платы размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Более четких указаний ни нормативные акты, ни суды пока не дают.

    Представляется, что размер снижения должен зависеть от двух обстоятельств:

    • степень ограничения пользования:

    — если арендодатель сам полностью закрыл принадлежащий ему объект, в котором находилось арендуемое помещение, — например, был закрыт торговый или развлекательный центр, — в этом случае снижение арендной платы должно быть максимальным,

    — если условиями договора или назначением имущества предусмотрена возможность использования имущества только в такой деятельности, которая ограничена в связи с эпидемией, — например, в договоре прямо предусмотрено, что имущество передается в аренду под фитнес-центр, — то снижение арендной платы также должно быть максимальным, с сохранением только той части арендной платы, которая оправдывает охрану помещения с хранящимся в нем имуществом арендатора,

    — если по условиям договора или исходя из назначения имущества возможно его использование как для той деятельности арендатора, которая ограничена, так и для других видов деятельности, то снижение размера арендной платы должно быть в меньшем размере, чем в предыдущих случаях,

    — если деятельность арендатора не ограничена, однако его доход сократился в связи с установленными ограничениями на перемещение граждан, которые приводят к тому, что в арендуемое помещение не могут прийти посетители, а работники арендатора испытывают сложности в попадании на работу, снижение арендной платы должно быть минимальным;

    • способ определения размера арендной платы (например, вряд ли можно требовать снижения переменной части арендной платы, если она начисляется за фактически потребленные ресурсы: есть потребление — есть пользование, нет пользования — нет потребления — нет платы).

    Пределы применения ст. 19 закона №98-ФЗ

    На практике возникли споры относительно возможности применения положений ст. 19 Закона №98-ФЗ к некоторым видам договоров.

    Так, в ответе на вопрос 6 в Обзоре №2 Верховный Суд РФ указал, что эта статья применяется также к договорам аренды части вещи (например, аренде нескольких квадратных метров в торговом центре для размещения точки по продаже товаров или для оказания услуг).

    Также уже известны споры о применимости норм ст. 19 Закона №98-ФЗ к договорам субаренды. Исходя из того, что абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что к договорам субаренды подлежат применению правила о договорах аренды, субарендаторы также вправе использовать права, предоставленные ст. 19 Закона №98-ФЗ.

    Освобождение от ответственности за просрочку внесения арендных платежей

    Эпидемии, пандемии и связанные с ними ограничительные меры традиционно считаются одной из разновидностей так называемого форс-мажора или непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Такие обстоятельства освобождают от ответственности, т.е.

    от взыскания убытков, пеней, штрафов – тех дополнительных санкций, которые превышают сумму основного долга. Форс-мажор не освобождает от исполнения самого основного обязательства, но может задержать возможность его исполнения.

    По отпадении обстоятельств непреодолимой силы сторонам придется осуществить исполнение или иным образом урегулировать свои отношения, если оно больше не может быть осуществлено.

    В случае с арендой устанавливаемые ограничительные меры являются непреодолимой силой скорее для арендодателя, обязательство которого заключается в предоставлении арендатору возможности пользоваться имуществом.

    Обязанность же арендатора заключается во внесении арендных платежей, и для него в качестве форс-мажора могут рассматриваться только такие обстоятельства, которые мешают заплатить.

    Причем даже закрытие банка, обслуживающего арендатора, в связи с объявленными Президентом выходными вряд ли может быть рассмотрено как непреодолимая сила, поскольку п. 3 ст.

    401 ГК РФ прямо исключает из числа обстоятельств непреодолимой силы нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, а банк как раз и является таким контрагентом для плательщика.

    В то же время Обзором №1 в ответе на вопрос 7 предусмотрено, что в некоторых случаях отсутствие необходимых денежных средств вследствие эпидемии может быть признано форс-мажором при условии, что «разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения)».

    Материал подготовлен в рамках консалтинговой практики «COVID-19 Helpdesk»

    Скачать материал в формате PDF >>

    Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

    COVID-19, недвижимость, споры по недвижимости

    Смена собственника при аренде нежилого помещения

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения
    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    3.

    Если Договор так и не находится, но находятся платежные поручения, доказывающие, что аренда все-таки существовала, значит срок Договора аренды определить невозможно (или срок уже истек), а в соответствии со статьями 610 и 621 это означает (если не доказано иное), что наш Договор имеет неопределенный срок. Следовательно, Вы можете отказаться от исполнения такого договора, уведомив об этом арендатора за 3 месяца. Если по истечении этого срока они не покинут помещение, Вы можете подавать соответствующий иск в суд (если нет более действенных средств воздействия).

    Алла
    Если аренда долгосрочная (свыше одного года) и зарегистрирована в регистрационной службе, то можно прийти в ФРС оплатить 100 рублей и заказать дубликат договора аренды, если даже не знаете его реквизиты, то можно в заявлении прописать условный номер помещения (приложив копию зеленки на помещение). Ну а если договор краткосрочный — наберитесь терпения. до окончания срока договора.

    Только задатки способствуют грамотной защите интересов каждой из сторон. Вся сумма задатка остаётся у владельца помещения, если другая сторона передумает её снимать. Но хозяин сам должен будет вернуть сумму, если решит, что какие-то условия его не устраивают.

    10.2. Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются такие обстоятельства, которые возникли после подписания настоящего Договора в результате непредвиденных и неотвратимых событий чрезвычайного характера, а также такие обстоятельства как война, военные действия, санкции государственной власти, и другие обстоятельства вне контроля сторон.

    3.2. Если ни одна из сторон настоящего Договора в срок за _______ дней до истечения срока действия настоящего Договора не заявит о своем намерении его расторгнуть, либо перезаключить на существенно иных условиях, настоящий Договор автоматически продлевается на срок _______ лет и далее в том же порядке.

    Цессионарий передаёт право на аренду в виде документации, которая составлена за предшествующий период, пока недвижимость находилась в распоряжении цессента.

    В этом случае в соглашении формулируется факт перехода прав, перечисляются главные полномочия цессионария и указывается положение о том, что право распоряжения передаётся в том объёме, в котором оно предоставлялось цессионарию.

    Оплата предусматривает определённые траты арендодателем, которые требуют регламента и соблюдения нормативов.

    При нарушении объёмов выплат, арендодатель вправе предъявить претензии контрагенту и затребовать оплачивать перерасход.

    Этот момент требует составления соглашения, которым станут регулироваться имущественные и гражданско-правовые отношения.

  • Передача документов о внесении на учет участникам сделки. Для каждой стороны предоставляется экземпляр договора с регистрационным номером и датой постановки на учет в Росреестр.

    Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.

    Поскольку до изменения или расторжения договора последний мог быть в определенной части исполнен сторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора.

    По общему правилу, стороны не вправе требовать возращения того, что было исполнено ими по обязательству до изменения или расторжения договора.

    Так, если стороны по договору аренды нежилого помещения пришли к соглашению о том, что следующего месяца величина месячной арендной платы снижается, то арендатор не вправе требовать от арендодателя возврата суммы, которая уменьшилась и была внесена до момента изменения договора аренды, хотя стороны могут установить иное условие. Так, в приведенном примере стороны могут согласовать, что излишне выплаченная до момента изменения договора аренды, арендная плата подлежит возврату.

    Интересное:  Как посчитать среднюю заработную плату за год

    В случае если стороны пришли к соглашению об изменении условий договора,то они заключают дополнительное соглашение, в котором указываются пункты, в которые вносятся изменения и конкретизируется, что именно меняется.

    Например, в случае если стороны пришли к соглашению об изменении арендной платы, то в договор вносится следующая запись: «п.

    ХХ договора аренды нежилого помещения, читать в следующей редакции: «Арендная плата за арендуемое помещение составляет ХХХ рублей в месяц».

    Закон РАА

    В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Открытое акционерное общество «____________________», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «_________», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилых помещений … от … 20__ г.
    Стороны договорились:

    Конференция ЮрКлуба

    Какие риски? Да существенные риски. Количество зависит от целой кучи факторов и от того, до чего стороны договорятся.Вам расписывать все возможные варианты? Это займёт не один час. Приведу только один пример, самый простой. Арендодатель готов расторгнуть договор и заключить новый только при условии, что будет увеличена арендная плата.

    Если арендатора не устраивает ноывй размер арендной платы, то он, естественно, отказывается расторгать договор и заключать новый. И тогда либо он остаётся, как Вы выразились, с неприкрытым задом, либо. либо Вы сказали чушь. Ну либо, как вариант, он заключает договор на невыгодных для себя условиях.

    А может быть ещё куча всяких проблем.

    Здравствуйте, помоги пожалуйста. Изменился собственник арендуемого нежилого помещения, что лучше делать в таком случае? Составить новый договор аренды, либо просто доп. соглашение, либо же достаточно уведомления со стороны арендодателя что изменился собственник? если не затруднит можно обосновать свой ответ. заранее спасибо.

    Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества

    У наймодателя может возникать вопрос адреса отправки письма. Например, ситуация с некорректностью или неизвестностью адреса может возникнуть при аренде нежилого помещения. При любом виде найма уведомление о замене владельца имущества отправляется наймодателем на адрес нанимателя, указанный в договоре.

  • Аренда недвижимости при смене собственника

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    Если договором аренды не предусмотрено иное, указанные в вопросе обстоятельства не являются основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

    Расширенный ответ:
    Действительно, согласно п.1 ст.617  ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

    В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст.387  ГК РФ).
    В соответствии со ст.

    310  ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

    В случае если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. При этом договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение, по общему правилу, возможно только в судебном порядке (п.2 ст.450, ст.619, ст.620  ГК РФ).
    Законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, в том числе и «безмотивно», т.е. в отсутствие виновных действий другой. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п.2 ст.450.1  ГК РФ) и прекращение обязательств (п.2 ст.453  ГК РФ).
    Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п.2 ст.610  ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором. Договор аренды может предусматривать возможность отказа от его исполнения в том числе и по указанному в вопросе основанию.
    В отсутствие же соответствующих условий в договоре аренды отказаться от его исполнения (в том числе и по указанному в вопросе основанию) арендодатель не вправе. Такой договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п.1 и 2 ст.450 ГК РФ).
    В силу п.1 ст.451  ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 п.1 ст.451  ГК РФ). Констатировать наличие предусмотренного ст.451  ГК РФ основания для расторжения (изменения) договора можно при одновременном соблюдении следующих условий: обстоятельства изменились после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали их наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; исполнение договора с учетом изменившегося обстоятельства приведет к нарушению соотношения имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.451 ГК РФ, Постановление  Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10). Обязанность доказывания наличия указанных условий, являющихся основанием для расторжения договора в порядке ст.451  ГК РФ, лежит на истце

    При смене собственника нежилого помещения договор аренды

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    Итак, согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.
    Согласно действовавшей до 1 января 2010 года редакции пункта 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

    Но в соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства по отношению к первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

    И если некоторое время арендатор перечислял арендную плату в адрес прежнего арендодателя, это не будет являться неисполнением им своих договорных обязательств.
    Этот случай является прекрасным примером поведения для арендаторов и предостережением для арендодателей.

    Первым до момента официального уведомления о смене арендодателя можем посоветовать перечислять арендную плату на счет прежнего контрагента, и пускай новый собственник выясняет отношения со своим предшественником.

    А вторым рекомендуем не копать яму другому, чтобы не попасть в нее самим, и не посылать по почте арендаторам пустые конверты, поскольку даже заказное письмо, которое направлено без описи вложения, не является доказательством надлежащего уведомления.

    Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

    Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде. Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах.

    Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).
    Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме.

    Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

    Права арендатора на нежилое помещение при смене собственника

    1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

    договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации в обязательном порядке только в случае если заключен на срок более года, договор сроком на 11 месяцев обязательной регистрации сооответственно не подлежит
    Добрый день, имеется договор аренды нежилого помещения между арендатором и арендодателем на 11 месяцев не зарегистрированный в юстиции. Арендодатель продает помещение, новый собственник хочет заключить новый договоризменитьрасторгнуть существующий? Сможет ли арендатор сослаться на 617 статью ГК при незарегистрированном договоре аренды? Также в текущем договоре есть пункт о том что «Смена собственника не является основанием для изменениярасторжения» договора.

    Сменился собственник арендуемого помещения

    Согласно п.1 ст.385 ГК РФ, арендатор вправе не исполнять обязательства по отношению к новому арендодателю до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу.

    Какие шаги в таком случае должен предпринять новый владелец? По нашему мнению, новому арендодателю необходимо письменно уведомить и подтвердить возникновение своих прав путем направления в адрес арендатора копии документов — оснований возникновения своих прав (договор).

    Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора.

    Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.

    Обратите внимание =>  Районный коэффициент московская область

    Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества

    Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    Арендодатель и арендатор, заключая договор на аренду помещений различного предназначения, должны понимать, что по самым различным причинам у объекта может смениться законный владелец. Мы расскажем, как сообщить арендатору о смене владельца недвижимого имущества, предложим образец уведомление арендатора о смене собственника и дадим некоторые пояснения по данному вопросу.

    Основания и требования к составлению документа

    Законодательные нормы РФ возлагают на лиц, вступающих в арендные отношения, определенные требования относительно прав и обязанностей сторон договора.

    Участники сделки составляют и подписывают соглашение, где подробно прописываются различные положение и возможные варианты решения спорных ситуаций, в случае их возникновения.

    Одним из таких установленных законодательством обязательств арендодателя выступает непременное оповещение арендатора о смене собственника недвижимости, переданной по арендному соглашению.

    После изменения собственника недвижимого имущества наниматель может столкнуться с определенными рисками в части изменения основных положений арендного соглашения.

    Хотя, в подобных ситуациях законодательство встает на сторону нанимателя недвижимого имущества — договор аренды при смене собственника нежилого помещения должен сохранить все прописанные с прежним арендодателем условия.

    Но как показывает практика, довольно часто смена собственника арендуемой недвижимости (независимо от того, выступает ли он арендодателем) влечет за собой изменение положений арендных соглашений либо сама сделка аннулируется.

    Это связано с тем, что законный владелец обладает приоритетными правами по сравнению с пользователем имущества. Закон разрешает владельцу недвижимого имущества распоряжаться им по собственному усмотрению, в частности, продать его или распорядиться иным образом.

    При этом оформленное ранее арендное соглашение не должно являться препятствием для выполнения подобных действий.

    И, чтобы защитить арендатора от всевозможных осложнений при возникновении подобных обстоятельств, законодатель закрепил право нанимателя в получении уведомления об изменении лица, в собственности которого находится недвижимость.

    Письменное уведомление отправляется арендатору сразу после оформления сделки по изменению владельца недвижимости.

    В этом уведомлении должны содержаться:

    • полные сведения о новом законном владельце объекта (включая контактную информацию);
    • новые платежные реквизиты банковской организации для зачисления оплаты за пользование помещением.

    В том случае, когда арендные платежи вносятся в наличной форме либо в виде бартерного обмена (к примеру, в качестве продукции, изготавливаемой нанимателем в арендуемом производственном помещении) – в документе обязательно указывается новый порядок уплаты арендных платежей.

    Составление и вручение уведомления

    Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме. Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

    1. Данные о нанимателе – лице, которое является получателем уведомления.
    2. Данные об арендодателе либо ином лице, наделенном соответствующими правами и имеющем доверенность на проведение подобных действий от собственника (обязательно приложение копии данного документа).
    3. Данные об арендном договоре (стороны сделки, объект соглашения, срок действия договора и иные важные положения).
    4. письма: о чем конкретно информируется наниматель, какие действия он должен предпринять.
    5. Если уведомление направляется по поводу нарушения арендатором обязательств и договоренностей соглашения, то обязательно прописываются сроки, которые отводятся на устранение проблемы (они должны быть разумными). Это может пригодиться в случае, когда арендодатель предполагает обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, уведомление нанимателя недвижимости обычно оформляется претензией по арендному соглашению.

    На что обратить внимание нанимателю

    Главное – это действительность соглашения с прежним владельцем арендованного помещения! Довольно часто новый собственник утверждает, что арендный договор недействителен, из-за того, что сторона, прописанная в нем в качестве наймодателя, больше не является полноправным владельцем недвижимости. Это совершенно не так. Гражданский кодекс Российской Федерации четко прописывает, что передача законного права собственности на недвижимость не становится поводом для аннулирования арендного договора.

    Получив подобное уведомление, наниматель должен предпринять действия по оформлению арендных взаимоотношений с новым владельцем объекта (определение нового лица в правовых отношениях аренды).

    Оформление мирного соглашения с новым владельцем – путь к беспроблемным арендным отношениям. Принудительное увеличение арендной ставки новым собственником объекта не несет под собой законных оснований.

    Его обязательством (согласно законодательным нормативам) является продолжение правовых отношений аренды соответственно с положениями ранее заключенного соглашения.

    Уведомление об изменении владельца недвижимости для лица, арендующего помещение, может стать решающим основанием для продолжения или аннулирования арендных отношений. В реальности, часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда новый и прежний владельцы недвижимости сознательно не сообщают арендатору о состоявшейся сделке.

    В этом случае арендатор продолжает вносить оплату аренды на ранее указанные в договоре банковские реквизиты. Причем новый собственник, выждав определенное время, объявляет о существующих просрочках по внесению арендной платы и, основываясь на данном факте, намерен расторгнуть договор.

    По закону арендодатель вправе досрочно аннулировать арендное соглашение в случае возникновения просрочки по внесению арендных платежей.

    Но в данном случае исковое заявление не будет удовлетворено судебной инстанцией по той причине, что выполнение обязанностей по перечислению арендных платежей прежнему наймодателю признается законным при не оповещении арендатора об изменении владельца недвижимости.

    Касаемо аспекта передачи права на получение платы за пользование арендуемым помещением, то такой момент наступает сразу же после оформления сделки по переходу прав собственности на недвижимость в соответствующих инстанциях. При этом обязательства перечисления арендных платежей новому владельцу недвижимости будет возложена на арендатора лишь после того, как он получает соответствующее письменное уведомление.

    Скачать образец уведомления о смене арендодателя

    Важные моменты для арендодателя

    У арендодателя высока вероятность появления проблем с адресом отправки письменного уведомления. Предположим, ситуация с некорректным либо неизвестным адресом часто возникает при арендных отношениях с нежилыми помещениями.

    При подобных арендных отношениях письмо с уведомлением о замене собственника недвижимости направляется арендодателем на адрес арендатора, который прописан в соглашении.

    Наймодателю следует знать, как оформить смену арендодателя по договору аренды:

    • прежнее арендное соглашение сохраняет свою юридическую силу и после изменения собственника объекта, переданного по арендному соглашению;
    • новый владелец недвижимости не вправе в одностороннем порядке изменить положения, прописанные в документах;
    • уведомление об изменении законного владельца недвижимости является документом обязательным для получения.

    уведомительного письма

    Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде.

    Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах.

    Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).

    Направление уведомления посредством электронной почты не признается должной отправкой.

    В уведомлении по смене владельца недвижимости непременно должны присутствовать следующие сведения:

    • даты передачи прав собственности на недвижимость и отправки письменного уведомления;
    • подробные сведения о новом собственнике недвижимости – название (Ф.И.О.) и контактная информация;
    • новые платежные реквизиты банковской организации для перевода арендных платежей либо новая схема расчетов.

    При соблюдении вышеперечисленных условий наниматель и наймодатель могут надеяться на благополучное продолжение арендных отношений.

    , пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Арендные отношения в условиях эпидемии – 2

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    Новые правила арендных отношений, которые предусмотрены законом, экстренно принятым Госдумой 31 марта 2020 года.

    Латыев Александр Николаевич
    Партнер

    Настоящая статья «Арендные отношения в условиях эпидемии – 2» является сиквелом одноимённой публикации Александра Латыева от 2 апреля 2020 года, ставшей хитом российского юридического Интернета.

    Статья частично переписана автором, так как появилась необходимость учесть позиции Верховного Суда РФ по освещаемым в ней вопросам.

    Прочитать предыдущий вариант вы можете по этой ссылке.

    Прошел месяц с начала введения в России ограничений на ведение различных видов деятельности и на перемещение граждан. Рестораны, офисы, магазины по-прежнему закрыты или работают в четверть силы.

    Арендная же плата продолжает начисляться.

    Или нет? Какие меры предприняты государством для примирения интересов арендаторов и арендодателей? Какие изменения произошли со времени публикации нашей первой статьи о влиянии эпидемии на арендные отношения?

    Противоэпидемическое регулирование аренды

    • Cт. 19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ.
    • Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
    • Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года) — вопросы 7 и 8.
    • Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года) — вопросы 3-6.

    Отсрочка внесения арендной платы

    Предусмотрена ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

    1.

    Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

    Исходя из текста закона, условиями предоставления отсрочки являются:

    • аренда недвижимого имущества,
    • заключение договора до введения той или иной противоэпидемической процедуры.

    Закон не предусматривает никаких ограничений на применимость нормы об отсрочке к каким-то отдельным арендаторам.

    Правительству прямо предписано определить требования к условиям и срокам такой отсрочки, что и было сделано Постановлением №439 от 3 апреля 2020 года, однако в п.

    1 утвержденных им Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты по договорам аренды недвижимого имущества указано, что они применяются только к тем договорам аренды, «арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

    Перечень таких отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года №434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» с последующими дополнениями.

    Из такого указания в Постановлении №439 о том, что установленные требования распространяются только на арендаторов, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях, можно сделать два вывода:

    • вариант 1: никому более, кроме организаций и ИП, действующих в этих отраслях, отсрочка арендных платежей не полагается,
    • вариант 2: для тех арендаторов, кто не занят в наиболее пострадавших отраслях, отсрочка также предусматривается, однако ее условия не определяются Постановлением №439.

    С формально-юридической точки зрения, поскольку ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ не ограничивает круг арендаторов, имеющих право на отсрочку, правильным представляется второй вариант, однако окончательный ответ будет дан либо судебной практикой (пока что ни Обзор №1, и Обзор №2 такого ответа не дали), либо новым Постановлением Правительства, либо самим законодателем.

    Условия отсрочки для тех арендаторов, на которых распространяется Постановление №439:

    • отсрочка предоставляется при аренде недвижимого имущества, находящегося как в публичной, так и в частной собственности;
    • отсрочка не предоставляется при аренде жилых помещений;
    • отсрочка предоставляется по арендным платежам с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в соответствующем субъекте РФ и до 1 октября 2020 года, при этом:

    — по платежам за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочка предоставляется в отношении 100% арендной платы,

    — по платежам с момента прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 года отсрочка предоставляется в отношении 50% арендной платы;

    • суммы арендной платы, по которым предоставляется отсрочка, должны быть выплачены поэтапно в период, начинающийся не ранее 1 января 2021 года и заканчивающийся не позднее 1 января 2023 года в следующем порядке:

    — не чаще одного раза в месяц,

    — равными платежами,

    — каждый из которых не должен превышать половины месячного размера арендной платы;

    • запрещается начислять на суммы отсрочки любые пени, штрафы, неустойки, проценты, а также предусматривать для арендатора какие бы то ни было платежи за предоставление отсрочки;
    • если в арендную плату включены платежи за коммунальные услуги или за расходы на содержание имущества, в этой части отсрочка не предоставляется, если только арендодатель сам не освобождается от этих платежей на время действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

    Процедура получения отсрочки. Арендатор должен обратиться к арендодателю за получением отсрочки. Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о ее предоставлении в течение 30 дней со дня получения такого обращения арендатора. Нерабочие дни — как обычные, установленные ТК РФ, так и установленные указами Президента в связи с эпидемией, — этот срок не продлевают.

    Заключенное дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки действует с обратной силой — с момента введения в соответствующем субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

    Если арендодатель отказывается или уклоняется от подписания такого дополнительного соглашения, считается, что арендатор получил отсрочку на условиях, предусмотренных Постановлением №439, и может исполнять свои обязательства с учетом такой отсрочки, даже если соглашение не было подписано, но арендодатель знал, что арендатор относится к числу лиц, имеющих право на отсрочку.

    По общему правилу для получения отсрочки достаточно, чтобы в качестве основного вида деятельности был указан один из кодов ОКВЭД, перечисленных в Постановлении №434. Арендатор не должен доказывать наличия у него убытков.

    Однако, Обзор №2 в ответе на вопрос 4 дал возможность арендодателю оспорить предоставление отсрочки, если он докажет, что арендатор не пострадал и с очевидностью не пострадает в сложившихся условиях (в качестве примера названо продолжение использования имущества арендатором в нарушение ограничений).

    Уменьшение размера арендной платы

    Предусмотрено ч. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

    3.

    Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

    Для уменьшения размера арендной платы не предусматривается ни ограничение круга арендаторов, ни издание какого бы то ни было постановления Правительства. Из Постановления №439 следует, что арендная плата может быть уменьшена одновременно с предоставлением отсрочки.

    Степень уменьшения арендной платы не оговаривается и является предметом договоренности сторон.

    При этом в ответе на вопрос 5 в Обзоре №2 указано, что если основания для уменьшения были, однако договоренности достичь не удалось, в случае возникновения спора о взыскании недоплаченной арендной платы размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Более четких указаний ни нормативные акты, ни суды пока не дают.

    Представляется, что размер снижения должен зависеть от двух обстоятельств:

    • степень ограничения пользования:

    — если арендодатель сам полностью закрыл принадлежащий ему объект, в котором находилось арендуемое помещение, — например, был закрыт торговый или развлекательный центр, — в этом случае снижение арендной платы должно быть максимальным,

    — если условиями договора или назначением имущества предусмотрена возможность использования имущества только в такой деятельности, которая ограничена в связи с эпидемией, — например, в договоре прямо предусмотрено, что имущество передается в аренду под фитнес-центр, — то снижение арендной платы также должно быть максимальным, с сохранением только той части арендной платы, которая оправдывает охрану помещения с хранящимся в нем имуществом арендатора,

    — если по условиям договора или исходя из назначения имущества возможно его использование как для той деятельности арендатора, которая ограничена, так и для других видов деятельности, то снижение размера арендной платы должно быть в меньшем размере, чем в предыдущих случаях,

    — если деятельность арендатора не ограничена, однако его доход сократился в связи с установленными ограничениями на перемещение граждан, которые приводят к тому, что в арендуемое помещение не могут прийти посетители, а работники арендатора испытывают сложности в попадании на работу, снижение арендной платы должно быть минимальным;

    • способ определения размера арендной платы (например, вряд ли можно требовать снижения переменной части арендной платы, если она начисляется за фактически потребленные ресурсы: есть потребление — есть пользование, нет пользования — нет потребления — нет платы).

    Пределы применения ст. 19 закона №98-ФЗ

    На практике возникли споры относительно возможности применения положений ст. 19 Закона №98-ФЗ к некоторым видам договоров.

    Так, в ответе на вопрос 6 в Обзоре №2 Верховный Суд РФ указал, что эта статья применяется также к договорам аренды части вещи (например, аренде нескольких квадратных метров в торговом центре для размещения точки по продаже товаров или для оказания услуг).

    Также уже известны споры о применимости норм ст. 19 Закона №98-ФЗ к договорам субаренды. Исходя из того, что абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что к договорам субаренды подлежат применению правила о договорах аренды, субарендаторы также вправе использовать права, предоставленные ст. 19 Закона №98-ФЗ.

    Освобождение от ответственности за просрочку внесения арендных платежей

    Эпидемии, пандемии и связанные с ними ограничительные меры традиционно считаются одной из разновидностей так называемого форс-мажора или непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Такие обстоятельства освобождают от ответственности, т.е.

    от взыскания убытков, пеней, штрафов – тех дополнительных санкций, которые превышают сумму основного долга. Форс-мажор не освобождает от исполнения самого основного обязательства, но может задержать возможность его исполнения.

    По отпадении обстоятельств непреодолимой силы сторонам придется осуществить исполнение или иным образом урегулировать свои отношения, если оно больше не может быть осуществлено.

    В случае с арендой устанавливаемые ограничительные меры являются непреодолимой силой скорее для арендодателя, обязательство которого заключается в предоставлении арендатору возможности пользоваться имуществом.

    Обязанность же арендатора заключается во внесении арендных платежей, и для него в качестве форс-мажора могут рассматриваться только такие обстоятельства, которые мешают заплатить.

    Причем даже закрытие банка, обслуживающего арендатора, в связи с объявленными Президентом выходными вряд ли может быть рассмотрено как непреодолимая сила, поскольку п. 3 ст.

    401 ГК РФ прямо исключает из числа обстоятельств непреодолимой силы нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, а банк как раз и является таким контрагентом для плательщика.

    В то же время Обзором №1 в ответе на вопрос 7 предусмотрено, что в некоторых случаях отсутствие необходимых денежных средств вследствие эпидемии может быть признано форс-мажором при условии, что «разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения)».

    Материал подготовлен в рамках консалтинговой практики «COVID-19 Helpdesk»

    Скачать материал в формате PDF >>

    Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

    COVID-19, недвижимость, споры по недвижимости

    Смена собственника при аренде нежилого помещения

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения
    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    3.

    Если Договор так и не находится, но находятся платежные поручения, доказывающие, что аренда все-таки существовала, значит срок Договора аренды определить невозможно (или срок уже истек), а в соответствии со статьями 610 и 621 это означает (если не доказано иное), что наш Договор имеет неопределенный срок. Следовательно, Вы можете отказаться от исполнения такого договора, уведомив об этом арендатора за 3 месяца. Если по истечении этого срока они не покинут помещение, Вы можете подавать соответствующий иск в суд (если нет более действенных средств воздействия).

    Алла
    Если аренда долгосрочная (свыше одного года) и зарегистрирована в регистрационной службе, то можно прийти в ФРС оплатить 100 рублей и заказать дубликат договора аренды, если даже не знаете его реквизиты, то можно в заявлении прописать условный номер помещения (приложив копию зеленки на помещение). Ну а если договор краткосрочный — наберитесь терпения. до окончания срока договора.

    Только задатки способствуют грамотной защите интересов каждой из сторон. Вся сумма задатка остаётся у владельца помещения, если другая сторона передумает её снимать. Но хозяин сам должен будет вернуть сумму, если решит, что какие-то условия его не устраивают.

    10.2. Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются такие обстоятельства, которые возникли после подписания настоящего Договора в результате непредвиденных и неотвратимых событий чрезвычайного характера, а также такие обстоятельства как война, военные действия, санкции государственной власти, и другие обстоятельства вне контроля сторон.

    3.2. Если ни одна из сторон настоящего Договора в срок за _______ дней до истечения срока действия настоящего Договора не заявит о своем намерении его расторгнуть, либо перезаключить на существенно иных условиях, настоящий Договор автоматически продлевается на срок _______ лет и далее в том же порядке.

    Цессионарий передаёт право на аренду в виде документации, которая составлена за предшествующий период, пока недвижимость находилась в распоряжении цессента.

    В этом случае в соглашении формулируется факт перехода прав, перечисляются главные полномочия цессионария и указывается положение о том, что право распоряжения передаётся в том объёме, в котором оно предоставлялось цессионарию.

    Оплата предусматривает определённые траты арендодателем, которые требуют регламента и соблюдения нормативов.

    При нарушении объёмов выплат, арендодатель вправе предъявить претензии контрагенту и затребовать оплачивать перерасход.

    Этот момент требует составления соглашения, которым станут регулироваться имущественные и гражданско-правовые отношения.

  • Передача документов о внесении на учет участникам сделки. Для каждой стороны предоставляется экземпляр договора с регистрационным номером и датой постановки на учет в Росреестр.

    Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.

    Поскольку до изменения или расторжения договора последний мог быть в определенной части исполнен сторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора.

    По общему правилу, стороны не вправе требовать возращения того, что было исполнено ими по обязательству до изменения или расторжения договора.

    Так, если стороны по договору аренды нежилого помещения пришли к соглашению о том, что следующего месяца величина месячной арендной платы снижается, то арендатор не вправе требовать от арендодателя возврата суммы, которая уменьшилась и была внесена до момента изменения договора аренды, хотя стороны могут установить иное условие. Так, в приведенном примере стороны могут согласовать, что излишне выплаченная до момента изменения договора аренды, арендная плата подлежит возврату.

    Интересное:  Как посчитать среднюю заработную плату за год

    В случае если стороны пришли к соглашению об изменении условий договора,то они заключают дополнительное соглашение, в котором указываются пункты, в которые вносятся изменения и конкретизируется, что именно меняется.

    Например, в случае если стороны пришли к соглашению об изменении арендной платы, то в договор вносится следующая запись: «п.

    ХХ договора аренды нежилого помещения, читать в следующей редакции: «Арендная плата за арендуемое помещение составляет ХХХ рублей в месяц».

    Закон РАА

    В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Открытое акционерное общество «____________________», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «_________», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилых помещений … от … 20__ г.
    Стороны договорились:

    Конференция ЮрКлуба

    Какие риски? Да существенные риски. Количество зависит от целой кучи факторов и от того, до чего стороны договорятся.Вам расписывать все возможные варианты? Это займёт не один час. Приведу только один пример, самый простой. Арендодатель готов расторгнуть договор и заключить новый только при условии, что будет увеличена арендная плата.

    Если арендатора не устраивает ноывй размер арендной платы, то он, естественно, отказывается расторгать договор и заключать новый. И тогда либо он остаётся, как Вы выразились, с неприкрытым задом, либо. либо Вы сказали чушь. Ну либо, как вариант, он заключает договор на невыгодных для себя условиях.

    А может быть ещё куча всяких проблем.

    Здравствуйте, помоги пожалуйста. Изменился собственник арендуемого нежилого помещения, что лучше делать в таком случае? Составить новый договор аренды, либо просто доп. соглашение, либо же достаточно уведомления со стороны арендодателя что изменился собственник? если не затруднит можно обосновать свой ответ. заранее спасибо.

    Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества

    У наймодателя может возникать вопрос адреса отправки письма. Например, ситуация с некорректностью или неизвестностью адреса может возникнуть при аренде нежилого помещения. При любом виде найма уведомление о замене владельца имущества отправляется наймодателем на адрес нанимателя, указанный в договоре.

  • Аренда недвижимости при смене собственника

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    Вопрос:

    Уважаемая Маргарита Андреевна! Наше учреждение имеет в долгосрочной аренде(до 2020г.) недвижимость, но собственник решил продать это имущество. А новому собственнику это здание нужно для развития своего производства. Может ли новый собственник расторгнуть договор аренды с нами в одностороннем порядке? В договоре аренды эта возможность не указана, да и нарушений договора с нашей стороны никаких нет. Заранее спасибо за разъяснения

    Разметин А.И. г. Брянск

    Ответ:

    Если договором аренды не предусмотрено иное, указанные в вопросе обстоятельства не являются основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

    Расширенный ответ:
    Действительно, согласно п.1 ст.617  ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

    В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст.387  ГК РФ).
    В соответствии со ст.

    310  ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

    В случае если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. При этом договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение, по общему правилу, возможно только в судебном порядке (п.2 ст.450, ст.619, ст.620  ГК РФ).
    Законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, в том числе и «безмотивно», т.е. в отсутствие виновных действий другой. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п.2 ст.450.1  ГК РФ) и прекращение обязательств (п.2 ст.453  ГК РФ).
    Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п.2 ст.610  ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором. Договор аренды может предусматривать возможность отказа от его исполнения в том числе и по указанному в вопросе основанию.
    В отсутствие же соответствующих условий в договоре аренды отказаться от его исполнения (в том числе и по указанному в вопросе основанию) арендодатель не вправе. Такой договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п.1 и 2 ст.450 ГК РФ).
    В силу п.1 ст.451  ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 п.1 ст.451  ГК РФ). Констатировать наличие предусмотренного ст.451  ГК РФ основания для расторжения (изменения) договора можно при одновременном соблюдении следующих условий: обстоятельства изменились после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали их наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; исполнение договора с учетом изменившегося обстоятельства приведет к нарушению соотношения имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.451 ГК РФ, Постановление  Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10). Обязанность доказывания наличия указанных условий, являющихся основанием для расторжения договора в порядке ст.451  ГК РФ, лежит на истце

    При смене собственника нежилого помещения договор аренды

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    Итак, согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.
    Согласно действовавшей до 1 января 2010 года редакции пункта 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

    Но в соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства по отношению к первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

    И если некоторое время арендатор перечислял арендную плату в адрес прежнего арендодателя, это не будет являться неисполнением им своих договорных обязательств.
    Этот случай является прекрасным примером поведения для арендаторов и предостережением для арендодателей.

    Первым до момента официального уведомления о смене арендодателя можем посоветовать перечислять арендную плату на счет прежнего контрагента, и пускай новый собственник выясняет отношения со своим предшественником.

    А вторым рекомендуем не копать яму другому, чтобы не попасть в нее самим, и не посылать по почте арендаторам пустые конверты, поскольку даже заказное письмо, которое направлено без описи вложения, не является доказательством надлежащего уведомления.

    Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

    Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде. Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах.

    Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).
    Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме.

    Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

    Права арендатора на нежилое помещение при смене собственника

    1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

    договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации в обязательном порядке только в случае если заключен на срок более года, договор сроком на 11 месяцев обязательной регистрации сооответственно не подлежит
    Добрый день, имеется договор аренды нежилого помещения между арендатором и арендодателем на 11 месяцев не зарегистрированный в юстиции. Арендодатель продает помещение, новый собственник хочет заключить новый договоризменитьрасторгнуть существующий? Сможет ли арендатор сослаться на 617 статью ГК при незарегистрированном договоре аренды? Также в текущем договоре есть пункт о том что «Смена собственника не является основанием для изменениярасторжения» договора.

    Сменился собственник арендуемого помещения

    Согласно п.1 ст.385 ГК РФ, арендатор вправе не исполнять обязательства по отношению к новому арендодателю до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу.

    Какие шаги в таком случае должен предпринять новый владелец? По нашему мнению, новому арендодателю необходимо письменно уведомить и подтвердить возникновение своих прав путем направления в адрес арендатора копии документов — оснований возникновения своих прав (договор).

    Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора.

    Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.

    Обратите внимание =>  Районный коэффициент московская область

    Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества

    Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    Арендодатель и арендатор, заключая договор на аренду помещений различного предназначения, должны понимать, что по самым различным причинам у объекта может смениться законный владелец. Мы расскажем, как сообщить арендатору о смене владельца недвижимого имущества, предложим образец уведомление арендатора о смене собственника и дадим некоторые пояснения по данному вопросу.

    Основания и требования к составлению документа

    Законодательные нормы РФ возлагают на лиц, вступающих в арендные отношения, определенные требования относительно прав и обязанностей сторон договора.

    Участники сделки составляют и подписывают соглашение, где подробно прописываются различные положение и возможные варианты решения спорных ситуаций, в случае их возникновения.

    Одним из таких установленных законодательством обязательств арендодателя выступает непременное оповещение арендатора о смене собственника недвижимости, переданной по арендному соглашению.

    После изменения собственника недвижимого имущества наниматель может столкнуться с определенными рисками в части изменения основных положений арендного соглашения.

    Хотя, в подобных ситуациях законодательство встает на сторону нанимателя недвижимого имущества — договор аренды при смене собственника нежилого помещения должен сохранить все прописанные с прежним арендодателем условия.

    Но как показывает практика, довольно часто смена собственника арендуемой недвижимости (независимо от того, выступает ли он арендодателем) влечет за собой изменение положений арендных соглашений либо сама сделка аннулируется.

    Это связано с тем, что законный владелец обладает приоритетными правами по сравнению с пользователем имущества. Закон разрешает владельцу недвижимого имущества распоряжаться им по собственному усмотрению, в частности, продать его или распорядиться иным образом.

    При этом оформленное ранее арендное соглашение не должно являться препятствием для выполнения подобных действий.

    И, чтобы защитить арендатора от всевозможных осложнений при возникновении подобных обстоятельств, законодатель закрепил право нанимателя в получении уведомления об изменении лица, в собственности которого находится недвижимость.

    Письменное уведомление отправляется арендатору сразу после оформления сделки по изменению владельца недвижимости.

    В этом уведомлении должны содержаться:

    • полные сведения о новом законном владельце объекта (включая контактную информацию);
    • новые платежные реквизиты банковской организации для зачисления оплаты за пользование помещением.

    В том случае, когда арендные платежи вносятся в наличной форме либо в виде бартерного обмена (к примеру, в качестве продукции, изготавливаемой нанимателем в арендуемом производственном помещении) – в документе обязательно указывается новый порядок уплаты арендных платежей.

    Составление и вручение уведомления

    Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме. Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

    1. Данные о нанимателе – лице, которое является получателем уведомления.
    2. Данные об арендодателе либо ином лице, наделенном соответствующими правами и имеющем доверенность на проведение подобных действий от собственника (обязательно приложение копии данного документа).
    3. Данные об арендном договоре (стороны сделки, объект соглашения, срок действия договора и иные важные положения).
    4. письма: о чем конкретно информируется наниматель, какие действия он должен предпринять.
    5. Если уведомление направляется по поводу нарушения арендатором обязательств и договоренностей соглашения, то обязательно прописываются сроки, которые отводятся на устранение проблемы (они должны быть разумными). Это может пригодиться в случае, когда арендодатель предполагает обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, уведомление нанимателя недвижимости обычно оформляется претензией по арендному соглашению.

    Ключевые особенности уведомления

    На что обратить внимание нанимателю

    Главное – это действительность соглашения с прежним владельцем арендованного помещения! Довольно часто новый собственник утверждает, что арендный договор недействителен, из-за того, что сторона, прописанная в нем в качестве наймодателя, больше не является полноправным владельцем недвижимости. Это совершенно не так. Гражданский кодекс Российской Федерации четко прописывает, что передача законного права собственности на недвижимость не становится поводом для аннулирования арендного договора.

    Получив подобное уведомление, наниматель должен предпринять действия по оформлению арендных взаимоотношений с новым владельцем объекта (определение нового лица в правовых отношениях аренды).

    Оформление мирного соглашения с новым владельцем – путь к беспроблемным арендным отношениям. Принудительное увеличение арендной ставки новым собственником объекта не несет под собой законных оснований.

    Его обязательством (согласно законодательным нормативам) является продолжение правовых отношений аренды соответственно с положениями ранее заключенного соглашения.

    Уведомление об изменении владельца недвижимости для лица, арендующего помещение, может стать решающим основанием для продолжения или аннулирования арендных отношений. В реальности, часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда новый и прежний владельцы недвижимости сознательно не сообщают арендатору о состоявшейся сделке.

    В этом случае арендатор продолжает вносить оплату аренды на ранее указанные в договоре банковские реквизиты. Причем новый собственник, выждав определенное время, объявляет о существующих просрочках по внесению арендной платы и, основываясь на данном факте, намерен расторгнуть договор.

    По закону арендодатель вправе досрочно аннулировать арендное соглашение в случае возникновения просрочки по внесению арендных платежей.

    Но в данном случае исковое заявление не будет удовлетворено судебной инстанцией по той причине, что выполнение обязанностей по перечислению арендных платежей прежнему наймодателю признается законным при не оповещении арендатора об изменении владельца недвижимости.

    Касаемо аспекта передачи права на получение платы за пользование арендуемым помещением, то такой момент наступает сразу же после оформления сделки по переходу прав собственности на недвижимость в соответствующих инстанциях. При этом обязательства перечисления арендных платежей новому владельцу недвижимости будет возложена на арендатора лишь после того, как он получает соответствующее письменное уведомление.

    Скачать образец уведомления о смене арендодателя

    Важные моменты для арендодателя

    У арендодателя высока вероятность появления проблем с адресом отправки письменного уведомления. Предположим, ситуация с некорректным либо неизвестным адресом часто возникает при арендных отношениях с нежилыми помещениями.

    При подобных арендных отношениях письмо с уведомлением о замене собственника недвижимости направляется арендодателем на адрес арендатора, который прописан в соглашении.

    Наймодателю следует знать, как оформить смену арендодателя по договору аренды:

    • прежнее арендное соглашение сохраняет свою юридическую силу и после изменения собственника объекта, переданного по арендному соглашению;
    • новый владелец недвижимости не вправе в одностороннем порядке изменить положения, прописанные в документах;
    • уведомление об изменении законного владельца недвижимости является документом обязательным для получения.

    уведомительного письма

    Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде.

    Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах.

    Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).

    Направление уведомления посредством электронной почты не признается должной отправкой.

    В уведомлении по смене владельца недвижимости непременно должны присутствовать следующие сведения:

    • даты передачи прав собственности на недвижимость и отправки письменного уведомления;
    • подробные сведения о новом собственнике недвижимости – название (Ф.И.О.) и контактная информация;
    • новые платежные реквизиты банковской организации для перевода арендных платежей либо новая схема расчетов.

    При соблюдении вышеперечисленных условий наниматель и наймодатель могут надеяться на благополучное продолжение арендных отношений.

    , пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Арендные отношения в условиях эпидемии – 2

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    05 мая 2020

    Обзор законодательства и судебной практики, а также правила внесения арендной платы в новых условиях. Что изменилось за месяц? Выпуск 2

    Новые правила арендных отношений, которые предусмотрены законом, экстренно принятым Госдумой 31 марта 2020 года.

    Латыев Александр Николаевич
    Партнер

    Настоящая статья «Арендные отношения в условиях эпидемии – 2» является сиквелом одноимённой публикации Александра Латыева от 2 апреля 2020 года, ставшей хитом российского юридического Интернета.

    Статья частично переписана автором, так как появилась необходимость учесть позиции Верховного Суда РФ по освещаемым в ней вопросам.

    Прочитать предыдущий вариант вы можете по этой ссылке.

    Прошел месяц с начала введения в России ограничений на ведение различных видов деятельности и на перемещение граждан. Рестораны, офисы, магазины по-прежнему закрыты или работают в четверть силы.

    Арендная же плата продолжает начисляться.

    Или нет? Какие меры предприняты государством для примирения интересов арендаторов и арендодателей? Какие изменения произошли со времени публикации нашей первой статьи о влиянии эпидемии на арендные отношения?

    Противоэпидемическое регулирование аренды

    • Cт. 19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ.
    • Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
    • Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года) — вопросы 7 и 8.
    • Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года) — вопросы 3-6.

    Отсрочка внесения арендной платы

    Предусмотрена ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

    1.

    Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

    Исходя из текста закона, условиями предоставления отсрочки являются:

    • аренда недвижимого имущества,
    • заключение договора до введения той или иной противоэпидемической процедуры.

    Закон не предусматривает никаких ограничений на применимость нормы об отсрочке к каким-то отдельным арендаторам.

    Правительству прямо предписано определить требования к условиям и срокам такой отсрочки, что и было сделано Постановлением №439 от 3 апреля 2020 года, однако в п.

    1 утвержденных им Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты по договорам аренды недвижимого имущества указано, что они применяются только к тем договорам аренды, «арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

    Перечень таких отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года №434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» с последующими дополнениями.

    Из такого указания в Постановлении №439 о том, что установленные требования распространяются только на арендаторов, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях, можно сделать два вывода:

    • вариант 1: никому более, кроме организаций и ИП, действующих в этих отраслях, отсрочка арендных платежей не полагается,
    • вариант 2: для тех арендаторов, кто не занят в наиболее пострадавших отраслях, отсрочка также предусматривается, однако ее условия не определяются Постановлением №439.

    С формально-юридической точки зрения, поскольку ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ не ограничивает круг арендаторов, имеющих право на отсрочку, правильным представляется второй вариант, однако окончательный ответ будет дан либо судебной практикой (пока что ни Обзор №1, и Обзор №2 такого ответа не дали), либо новым Постановлением Правительства, либо самим законодателем.

    Условия отсрочки для тех арендаторов, на которых распространяется Постановление №439:

    • отсрочка предоставляется при аренде недвижимого имущества, находящегося как в публичной, так и в частной собственности;
    • отсрочка не предоставляется при аренде жилых помещений;
    • отсрочка предоставляется по арендным платежам с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в соответствующем субъекте РФ и до 1 октября 2020 года, при этом:

    — по платежам за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочка предоставляется в отношении 100% арендной платы,

    — по платежам с момента прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 года отсрочка предоставляется в отношении 50% арендной платы;

    • суммы арендной платы, по которым предоставляется отсрочка, должны быть выплачены поэтапно в период, начинающийся не ранее 1 января 2021 года и заканчивающийся не позднее 1 января 2023 года в следующем порядке:

    — не чаще одного раза в месяц,

    — равными платежами,

    — каждый из которых не должен превышать половины месячного размера арендной платы;

    • запрещается начислять на суммы отсрочки любые пени, штрафы, неустойки, проценты, а также предусматривать для арендатора какие бы то ни было платежи за предоставление отсрочки;
    • если в арендную плату включены платежи за коммунальные услуги или за расходы на содержание имущества, в этой части отсрочка не предоставляется, если только арендодатель сам не освобождается от этих платежей на время действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

    Процедура получения отсрочки. Арендатор должен обратиться к арендодателю за получением отсрочки. Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о ее предоставлении в течение 30 дней со дня получения такого обращения арендатора. Нерабочие дни — как обычные, установленные ТК РФ, так и установленные указами Президента в связи с эпидемией, — этот срок не продлевают.

    Заключенное дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки действует с обратной силой — с момента введения в соответствующем субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

    Если арендодатель отказывается или уклоняется от подписания такого дополнительного соглашения, считается, что арендатор получил отсрочку на условиях, предусмотренных Постановлением №439, и может исполнять свои обязательства с учетом такой отсрочки, даже если соглашение не было подписано, но арендодатель знал, что арендатор относится к числу лиц, имеющих право на отсрочку.

    По общему правилу для получения отсрочки достаточно, чтобы в качестве основного вида деятельности был указан один из кодов ОКВЭД, перечисленных в Постановлении №434. Арендатор не должен доказывать наличия у него убытков.

    Однако, Обзор №2 в ответе на вопрос 4 дал возможность арендодателю оспорить предоставление отсрочки, если он докажет, что арендатор не пострадал и с очевидностью не пострадает в сложившихся условиях (в качестве примера названо продолжение использования имущества арендатором в нарушение ограничений).

    Уменьшение размера арендной платы

    Предусмотрено ч. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

    3.

    Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

    Для уменьшения размера арендной платы не предусматривается ни ограничение круга арендаторов, ни издание какого бы то ни было постановления Правительства. Из Постановления №439 следует, что арендная плата может быть уменьшена одновременно с предоставлением отсрочки.

    Степень уменьшения арендной платы не оговаривается и является предметом договоренности сторон.

    При этом в ответе на вопрос 5 в Обзоре №2 указано, что если основания для уменьшения были, однако договоренности достичь не удалось, в случае возникновения спора о взыскании недоплаченной арендной платы размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Более четких указаний ни нормативные акты, ни суды пока не дают.

    Представляется, что размер снижения должен зависеть от двух обстоятельств:

    • степень ограничения пользования:

    — если арендодатель сам полностью закрыл принадлежащий ему объект, в котором находилось арендуемое помещение, — например, был закрыт торговый или развлекательный центр, — в этом случае снижение арендной платы должно быть максимальным,

    — если условиями договора или назначением имущества предусмотрена возможность использования имущества только в такой деятельности, которая ограничена в связи с эпидемией, — например, в договоре прямо предусмотрено, что имущество передается в аренду под фитнес-центр, — то снижение арендной платы также должно быть максимальным, с сохранением только той части арендной платы, которая оправдывает охрану помещения с хранящимся в нем имуществом арендатора,

    — если по условиям договора или исходя из назначения имущества возможно его использование как для той деятельности арендатора, которая ограничена, так и для других видов деятельности, то снижение размера арендной платы должно быть в меньшем размере, чем в предыдущих случаях,

    — если деятельность арендатора не ограничена, однако его доход сократился в связи с установленными ограничениями на перемещение граждан, которые приводят к тому, что в арендуемое помещение не могут прийти посетители, а работники арендатора испытывают сложности в попадании на работу, снижение арендной платы должно быть минимальным;

    • способ определения размера арендной платы (например, вряд ли можно требовать снижения переменной части арендной платы, если она начисляется за фактически потребленные ресурсы: есть потребление — есть пользование, нет пользования — нет потребления — нет платы).

    Пределы применения ст. 19 закона №98-ФЗ

    На практике возникли споры относительно возможности применения положений ст. 19 Закона №98-ФЗ к некоторым видам договоров.

    Так, в ответе на вопрос 6 в Обзоре №2 Верховный Суд РФ указал, что эта статья применяется также к договорам аренды части вещи (например, аренде нескольких квадратных метров в торговом центре для размещения точки по продаже товаров или для оказания услуг).

    Также уже известны споры о применимости норм ст. 19 Закона №98-ФЗ к договорам субаренды. Исходя из того, что абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что к договорам субаренды подлежат применению правила о договорах аренды, субарендаторы также вправе использовать права, предоставленные ст. 19 Закона №98-ФЗ.

    Освобождение от ответственности за просрочку внесения арендных платежей

    Эпидемии, пандемии и связанные с ними ограничительные меры традиционно считаются одной из разновидностей так называемого форс-мажора или непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Такие обстоятельства освобождают от ответственности, т.е.

    от взыскания убытков, пеней, штрафов – тех дополнительных санкций, которые превышают сумму основного долга. Форс-мажор не освобождает от исполнения самого основного обязательства, но может задержать возможность его исполнения.

    По отпадении обстоятельств непреодолимой силы сторонам придется осуществить исполнение или иным образом урегулировать свои отношения, если оно больше не может быть осуществлено.

    В случае с арендой устанавливаемые ограничительные меры являются непреодолимой силой скорее для арендодателя, обязательство которого заключается в предоставлении арендатору возможности пользоваться имуществом.

    Обязанность же арендатора заключается во внесении арендных платежей, и для него в качестве форс-мажора могут рассматриваться только такие обстоятельства, которые мешают заплатить.

    Причем даже закрытие банка, обслуживающего арендатора, в связи с объявленными Президентом выходными вряд ли может быть рассмотрено как непреодолимая сила, поскольку п. 3 ст.

    401 ГК РФ прямо исключает из числа обстоятельств непреодолимой силы нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, а банк как раз и является таким контрагентом для плательщика.

    В то же время Обзором №1 в ответе на вопрос 7 предусмотрено, что в некоторых случаях отсутствие необходимых денежных средств вследствие эпидемии может быть признано форс-мажором при условии, что «разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения)».

    Материал подготовлен в рамках консалтинговой практики «COVID-19 Helpdesk»

    Скачать материал в формате PDF >>

    Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

    COVID-19, недвижимость, споры по недвижимости

    Смена собственника при аренде нежилого помещения

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения
    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    3.

    Если Договор так и не находится, но находятся платежные поручения, доказывающие, что аренда все-таки существовала, значит срок Договора аренды определить невозможно (или срок уже истек), а в соответствии со статьями 610 и 621 это означает (если не доказано иное), что наш Договор имеет неопределенный срок. Следовательно, Вы можете отказаться от исполнения такого договора, уведомив об этом арендатора за 3 месяца. Если по истечении этого срока они не покинут помещение, Вы можете подавать соответствующий иск в суд (если нет более действенных средств воздействия).

    Алла
    Если аренда долгосрочная (свыше одного года) и зарегистрирована в регистрационной службе, то можно прийти в ФРС оплатить 100 рублей и заказать дубликат договора аренды, если даже не знаете его реквизиты, то можно в заявлении прописать условный номер помещения (приложив копию зеленки на помещение). Ну а если договор краткосрочный — наберитесь терпения. до окончания срока договора.

    Только задатки способствуют грамотной защите интересов каждой из сторон. Вся сумма задатка остаётся у владельца помещения, если другая сторона передумает её снимать. Но хозяин сам должен будет вернуть сумму, если решит, что какие-то условия его не устраивают.

    10.2. Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются такие обстоятельства, которые возникли после подписания настоящего Договора в результате непредвиденных и неотвратимых событий чрезвычайного характера, а также такие обстоятельства как война, военные действия, санкции государственной власти, и другие обстоятельства вне контроля сторон.

    3.2. Если ни одна из сторон настоящего Договора в срок за _______ дней до истечения срока действия настоящего Договора не заявит о своем намерении его расторгнуть, либо перезаключить на существенно иных условиях, настоящий Договор автоматически продлевается на срок _______ лет и далее в том же порядке.

    Цессионарий передаёт право на аренду в виде документации, которая составлена за предшествующий период, пока недвижимость находилась в распоряжении цессента.

    В этом случае в соглашении формулируется факт перехода прав, перечисляются главные полномочия цессионария и указывается положение о том, что право распоряжения передаётся в том объёме, в котором оно предоставлялось цессионарию.

    Оплата предусматривает определённые траты арендодателем, которые требуют регламента и соблюдения нормативов.

    При нарушении объёмов выплат, арендодатель вправе предъявить претензии контрагенту и затребовать оплачивать перерасход.

    Этот момент требует составления соглашения, которым станут регулироваться имущественные и гражданско-правовые отношения.

  • Передача документов о внесении на учет участникам сделки. Для каждой стороны предоставляется экземпляр договора с регистрационным номером и датой постановки на учет в Росреестр.

    Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.

    Поскольку до изменения или расторжения договора последний мог быть в определенной части исполнен сторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора.

    По общему правилу, стороны не вправе требовать возращения того, что было исполнено ими по обязательству до изменения или расторжения договора.

    Так, если стороны по договору аренды нежилого помещения пришли к соглашению о том, что следующего месяца величина месячной арендной платы снижается, то арендатор не вправе требовать от арендодателя возврата суммы, которая уменьшилась и была внесена до момента изменения договора аренды, хотя стороны могут установить иное условие. Так, в приведенном примере стороны могут согласовать, что излишне выплаченная до момента изменения договора аренды, арендная плата подлежит возврату.

    Интересное:  Как посчитать среднюю заработную плату за год

    В случае если стороны пришли к соглашению об изменении условий договора,то они заключают дополнительное соглашение, в котором указываются пункты, в которые вносятся изменения и конкретизируется, что именно меняется.

    Например, в случае если стороны пришли к соглашению об изменении арендной платы, то в договор вносится следующая запись: «п.

    ХХ договора аренды нежилого помещения, читать в следующей редакции: «Арендная плата за арендуемое помещение составляет ХХХ рублей в месяц».

    Закон РАА

    В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Открытое акционерное общество «____________________», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «_________», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилых помещений … от … 20__ г.
    Стороны договорились:

    Конференция ЮрКлуба

    Какие риски? Да существенные риски. Количество зависит от целой кучи факторов и от того, до чего стороны договорятся.Вам расписывать все возможные варианты? Это займёт не один час. Приведу только один пример, самый простой. Арендодатель готов расторгнуть договор и заключить новый только при условии, что будет увеличена арендная плата.

    Если арендатора не устраивает ноывй размер арендной платы, то он, естественно, отказывается расторгать договор и заключать новый. И тогда либо он остаётся, как Вы выразились, с неприкрытым задом, либо. либо Вы сказали чушь. Ну либо, как вариант, он заключает договор на невыгодных для себя условиях.

    А может быть ещё куча всяких проблем.

    Здравствуйте, помоги пожалуйста. Изменился собственник арендуемого нежилого помещения, что лучше делать в таком случае? Составить новый договор аренды, либо просто доп. соглашение, либо же достаточно уведомления со стороны арендодателя что изменился собственник? если не затруднит можно обосновать свой ответ. заранее спасибо.

    Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества

    У наймодателя может возникать вопрос адреса отправки письма. Например, ситуация с некорректностью или неизвестностью адреса может возникнуть при аренде нежилого помещения. При любом виде найма уведомление о замене владельца имущества отправляется наймодателем на адрес нанимателя, указанный в договоре.

  • Аренда недвижимости при смене собственника

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    Вопрос:

    Уважаемая Маргарита Андреевна! Наше учреждение имеет в долгосрочной аренде(до 2020г.) недвижимость, но собственник решил продать это имущество. А новому собственнику это здание нужно для развития своего производства. Может ли новый собственник расторгнуть договор аренды с нами в одностороннем порядке? В договоре аренды эта возможность не указана, да и нарушений договора с нашей стороны никаких нет. Заранее спасибо за разъяснения

    Разметин А.И. г. Брянск

    Ответ:

    Если договором аренды не предусмотрено иное, указанные в вопросе обстоятельства не являются основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

    Расширенный ответ:
    Действительно, согласно п.1 ст.617  ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

    В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст.387  ГК РФ).
    В соответствии со ст.

    310  ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

    В случае если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. При этом договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение, по общему правилу, возможно только в судебном порядке (п.2 ст.450, ст.619, ст.620  ГК РФ).
    Законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, в том числе и «безмотивно», т.е. в отсутствие виновных действий другой. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п.2 ст.450.1  ГК РФ) и прекращение обязательств (п.2 ст.453  ГК РФ).
    Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п.2 ст.610  ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором. Договор аренды может предусматривать возможность отказа от его исполнения в том числе и по указанному в вопросе основанию.
    В отсутствие же соответствующих условий в договоре аренды отказаться от его исполнения (в том числе и по указанному в вопросе основанию) арендодатель не вправе. Такой договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п.1 и 2 ст.450 ГК РФ).
    В силу п.1 ст.451  ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 п.1 ст.451  ГК РФ). Констатировать наличие предусмотренного ст.451  ГК РФ основания для расторжения (изменения) договора можно при одновременном соблюдении следующих условий: обстоятельства изменились после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали их наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; исполнение договора с учетом изменившегося обстоятельства приведет к нарушению соотношения имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.451 ГК РФ, Постановление  Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10). Обязанность доказывания наличия указанных условий, являющихся основанием для расторжения договора в порядке ст.451  ГК РФ, лежит на истце

    При смене собственника нежилого помещения договор аренды

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    Итак, согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.
    Согласно действовавшей до 1 января 2010 года редакции пункта 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

    Но в соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства по отношению к первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

    И если некоторое время арендатор перечислял арендную плату в адрес прежнего арендодателя, это не будет являться неисполнением им своих договорных обязательств.
    Этот случай является прекрасным примером поведения для арендаторов и предостережением для арендодателей.

    Первым до момента официального уведомления о смене арендодателя можем посоветовать перечислять арендную плату на счет прежнего контрагента, и пускай новый собственник выясняет отношения со своим предшественником.

    А вторым рекомендуем не копать яму другому, чтобы не попасть в нее самим, и не посылать по почте арендаторам пустые конверты, поскольку даже заказное письмо, которое направлено без описи вложения, не является доказательством надлежащего уведомления.

    Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

    Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде. Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах.

    Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).
    Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме.

    Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

    Права арендатора на нежилое помещение при смене собственника

    1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

    договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации в обязательном порядке только в случае если заключен на срок более года, договор сроком на 11 месяцев обязательной регистрации сооответственно не подлежит
    Добрый день, имеется договор аренды нежилого помещения между арендатором и арендодателем на 11 месяцев не зарегистрированный в юстиции. Арендодатель продает помещение, новый собственник хочет заключить новый договоризменитьрасторгнуть существующий? Сможет ли арендатор сослаться на 617 статью ГК при незарегистрированном договоре аренды? Также в текущем договоре есть пункт о том что «Смена собственника не является основанием для изменениярасторжения» договора.

    Сменился собственник арендуемого помещения

    Согласно п.1 ст.385 ГК РФ, арендатор вправе не исполнять обязательства по отношению к новому арендодателю до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу.

    Какие шаги в таком случае должен предпринять новый владелец? По нашему мнению, новому арендодателю необходимо письменно уведомить и подтвердить возникновение своих прав путем направления в адрес арендатора копии документов — оснований возникновения своих прав (договор).

    Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора.

    Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.

    Обратите внимание =>  Районный коэффициент московская область

    Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества

    Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    Арендодатель и арендатор, заключая договор на аренду помещений различного предназначения, должны понимать, что по самым различным причинам у объекта может смениться законный владелец. Мы расскажем, как сообщить арендатору о смене владельца недвижимого имущества, предложим образец уведомление арендатора о смене собственника и дадим некоторые пояснения по данному вопросу.

    Основания и требования к составлению документа

    Законодательные нормы РФ возлагают на лиц, вступающих в арендные отношения, определенные требования относительно прав и обязанностей сторон договора.

    Участники сделки составляют и подписывают соглашение, где подробно прописываются различные положение и возможные варианты решения спорных ситуаций, в случае их возникновения.

    Одним из таких установленных законодательством обязательств арендодателя выступает непременное оповещение арендатора о смене собственника недвижимости, переданной по арендному соглашению.

    После изменения собственника недвижимого имущества наниматель может столкнуться с определенными рисками в части изменения основных положений арендного соглашения.

    Хотя, в подобных ситуациях законодательство встает на сторону нанимателя недвижимого имущества — договор аренды при смене собственника нежилого помещения должен сохранить все прописанные с прежним арендодателем условия.

    Но как показывает практика, довольно часто смена собственника арендуемой недвижимости (независимо от того, выступает ли он арендодателем) влечет за собой изменение положений арендных соглашений либо сама сделка аннулируется.

    Это связано с тем, что законный владелец обладает приоритетными правами по сравнению с пользователем имущества. Закон разрешает владельцу недвижимого имущества распоряжаться им по собственному усмотрению, в частности, продать его или распорядиться иным образом.

    При этом оформленное ранее арендное соглашение не должно являться препятствием для выполнения подобных действий.

    И, чтобы защитить арендатора от всевозможных осложнений при возникновении подобных обстоятельств, законодатель закрепил право нанимателя в получении уведомления об изменении лица, в собственности которого находится недвижимость.

    Письменное уведомление отправляется арендатору сразу после оформления сделки по изменению владельца недвижимости.

    В этом уведомлении должны содержаться:

    • полные сведения о новом законном владельце объекта (включая контактную информацию);
    • новые платежные реквизиты банковской организации для зачисления оплаты за пользование помещением.

    В том случае, когда арендные платежи вносятся в наличной форме либо в виде бартерного обмена (к примеру, в качестве продукции, изготавливаемой нанимателем в арендуемом производственном помещении) – в документе обязательно указывается новый порядок уплаты арендных платежей.

    Составление и вручение уведомления

    Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме. Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

    1. Данные о нанимателе – лице, которое является получателем уведомления.
    2. Данные об арендодателе либо ином лице, наделенном соответствующими правами и имеющем доверенность на проведение подобных действий от собственника (обязательно приложение копии данного документа).
    3. Данные об арендном договоре (стороны сделки, объект соглашения, срок действия договора и иные важные положения).
    4. письма: о чем конкретно информируется наниматель, какие действия он должен предпринять.
    5. Если уведомление направляется по поводу нарушения арендатором обязательств и договоренностей соглашения, то обязательно прописываются сроки, которые отводятся на устранение проблемы (они должны быть разумными). Это может пригодиться в случае, когда арендодатель предполагает обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, уведомление нанимателя недвижимости обычно оформляется претензией по арендному соглашению.

    Ключевые особенности уведомления

    На что обратить внимание нанимателю

    Главное – это действительность соглашения с прежним владельцем арендованного помещения! Довольно часто новый собственник утверждает, что арендный договор недействителен, из-за того, что сторона, прописанная в нем в качестве наймодателя, больше не является полноправным владельцем недвижимости. Это совершенно не так. Гражданский кодекс Российской Федерации четко прописывает, что передача законного права собственности на недвижимость не становится поводом для аннулирования арендного договора.

    Получив подобное уведомление, наниматель должен предпринять действия по оформлению арендных взаимоотношений с новым владельцем объекта (определение нового лица в правовых отношениях аренды).

    Оформление мирного соглашения с новым владельцем – путь к беспроблемным арендным отношениям. Принудительное увеличение арендной ставки новым собственником объекта не несет под собой законных оснований.

    Его обязательством (согласно законодательным нормативам) является продолжение правовых отношений аренды соответственно с положениями ранее заключенного соглашения.

    Уведомление об изменении владельца недвижимости для лица, арендующего помещение, может стать решающим основанием для продолжения или аннулирования арендных отношений. В реальности, часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда новый и прежний владельцы недвижимости сознательно не сообщают арендатору о состоявшейся сделке.

    В этом случае арендатор продолжает вносить оплату аренды на ранее указанные в договоре банковские реквизиты. Причем новый собственник, выждав определенное время, объявляет о существующих просрочках по внесению арендной платы и, основываясь на данном факте, намерен расторгнуть договор.

    По закону арендодатель вправе досрочно аннулировать арендное соглашение в случае возникновения просрочки по внесению арендных платежей.

    Но в данном случае исковое заявление не будет удовлетворено судебной инстанцией по той причине, что выполнение обязанностей по перечислению арендных платежей прежнему наймодателю признается законным при не оповещении арендатора об изменении владельца недвижимости.

    Касаемо аспекта передачи права на получение платы за пользование арендуемым помещением, то такой момент наступает сразу же после оформления сделки по переходу прав собственности на недвижимость в соответствующих инстанциях. При этом обязательства перечисления арендных платежей новому владельцу недвижимости будет возложена на арендатора лишь после того, как он получает соответствующее письменное уведомление.

    Скачать образец уведомления о смене арендодателя

    Важные моменты для арендодателя

    У арендодателя высока вероятность появления проблем с адресом отправки письменного уведомления. Предположим, ситуация с некорректным либо неизвестным адресом часто возникает при арендных отношениях с нежилыми помещениями.

    При подобных арендных отношениях письмо с уведомлением о замене собственника недвижимости направляется арендодателем на адрес арендатора, который прописан в соглашении.

    Наймодателю следует знать, как оформить смену арендодателя по договору аренды:

    • прежнее арендное соглашение сохраняет свою юридическую силу и после изменения собственника объекта, переданного по арендному соглашению;
    • новый владелец недвижимости не вправе в одностороннем порядке изменить положения, прописанные в документах;
    • уведомление об изменении законного владельца недвижимости является документом обязательным для получения.

    уведомительного письма

    Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде.

    Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах.

    Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).

    Направление уведомления посредством электронной почты не признается должной отправкой.

    В уведомлении по смене владельца недвижимости непременно должны присутствовать следующие сведения:

    • даты передачи прав собственности на недвижимость и отправки письменного уведомления;
    • подробные сведения о новом собственнике недвижимости – название (Ф.И.О.) и контактная информация;
    • новые платежные реквизиты банковской организации для перевода арендных платежей либо новая схема расчетов.

    При соблюдении вышеперечисленных условий наниматель и наймодатель могут надеяться на благополучное продолжение арендных отношений.

    , пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Арендные отношения в условиях эпидемии – 2

    Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

    05 мая 2020

    Обзор законодательства и судебной практики, а также правила внесения арендной платы в новых условиях. Что изменилось за месяц? Выпуск 2

    Новые правила арендных отношений, которые предусмотрены законом, экстренно принятым Госдумой 31 марта 2020 года.

    Латыев Александр Николаевич
    Партнер

    Настоящая статья «Арендные отношения в условиях эпидемии – 2» является сиквелом одноимённой публикации Александра Латыева от 2 апреля 2020 года, ставшей хитом российского юридического Интернета.

    Статья частично переписана автором, так как появилась необходимость учесть позиции Верховного Суда РФ по освещаемым в ней вопросам.

    Прочитать предыдущий вариант вы можете по этой ссылке.

    Прошел месяц с начала введения в России ограничений на ведение различных видов деятельности и на перемещение граждан. Рестораны, офисы, магазины по-прежнему закрыты или работают в четверть силы.

    Арендная же плата продолжает начисляться.

    Или нет? Какие меры предприняты государством для примирения интересов арендаторов и арендодателей? Какие изменения произошли со времени публикации нашей первой статьи о влиянии эпидемии на арендные отношения?

    Противоэпидемическое регулирование аренды

    • Cт. 19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ.
    • Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
    • Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года) — вопросы 7 и 8.
    • Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года) — вопросы 3-6.

    Отсрочка внесения арендной платы

    Предусмотрена ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

    1.

    Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

    Исходя из текста закона, условиями предоставления отсрочки являются:

    • аренда недвижимого имущества,
    • заключение договора до введения той или иной противоэпидемической процедуры.

    Закон не предусматривает никаких ограничений на применимость нормы об отсрочке к каким-то отдельным арендаторам.

    Правительству прямо предписано определить требования к условиям и срокам такой отсрочки, что и было сделано Постановлением №439 от 3 апреля 2020 года, однако в п.

    1 утвержденных им Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты по договорам аренды недвижимого имущества указано, что они применяются только к тем договорам аренды, «арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

    Перечень таких отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года №434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» с последующими дополнениями.

    Из такого указания в Постановлении №439 о том, что установленные требования распространяются только на арендаторов, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях, можно сделать два вывода:

    • вариант 1: никому более, кроме организаций и ИП, действующих в этих отраслях, отсрочка арендных платежей не полагается,
    • вариант 2: для тех арендаторов, кто не занят в наиболее пострадавших отраслях, отсрочка также предусматривается, однако ее условия не определяются Постановлением №439.

    С формально-юридической точки зрения, поскольку ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ не ограничивает круг арендаторов, имеющих право на отсрочку, правильным представляется второй вариант, однако окончательный ответ будет дан либо судебной практикой (пока что ни Обзор №1, и Обзор №2 такого ответа не дали), либо новым Постановлением Правительства, либо самим законодателем.

    Условия отсрочки для тех арендаторов, на которых распространяется Постановление №439:

    • отсрочка предоставляется при аренде недвижимого имущества, находящегося как в публичной, так и в частной собственности;
    • отсрочка не предоставляется при аренде жилых помещений;
    • отсрочка предоставляется по арендным платежам с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в соответствующем субъекте РФ и до 1 октября 2020 года, при этом:

    — по платежам за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочка предоставляется в отношении 100% арендной платы,

    — по платежам с момента прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 года отсрочка предоставляется в отношении 50% арендной платы;

    • суммы арендной платы, по которым предоставляется отсрочка, должны быть выплачены поэтапно в период, начинающийся не ранее 1 января 2021 года и заканчивающийся не позднее 1 января 2023 года в следующем порядке:

    — не чаще одного раза в месяц,

    — равными платежами,

    — каждый из которых не должен превышать половины месячного размера арендной платы;

    • запрещается начислять на суммы отсрочки любые пени, штрафы, неустойки, проценты, а также предусматривать для арендатора какие бы то ни было платежи за предоставление отсрочки;
    • если в арендную плату включены платежи за коммунальные услуги или за расходы на содержание имущества, в этой части отсрочка не предоставляется, если только арендодатель сам не освобождается от этих платежей на время действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

    Процедура получения отсрочки. Арендатор должен обратиться к арендодателю за получением отсрочки. Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о ее предоставлении в течение 30 дней со дня получения такого обращения арендатора. Нерабочие дни — как обычные, установленные ТК РФ, так и установленные указами Президента в связи с эпидемией, — этот срок не продлевают.

    Заключенное дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки действует с обратной силой — с момента введения в соответствующем субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

    Если арендодатель отказывается или уклоняется от подписания такого дополнительного соглашения, считается, что арендатор получил отсрочку на условиях, предусмотренных Постановлением №439, и может исполнять свои обязательства с учетом такой отсрочки, даже если соглашение не было подписано, но арендодатель знал, что арендатор относится к числу лиц, имеющих право на отсрочку.

    По общему правилу для получения отсрочки достаточно, чтобы в качестве основного вида деятельности был указан один из кодов ОКВЭД, перечисленных в Постановлении №434. Арендатор не должен доказывать наличия у него убытков.

    Однако, Обзор №2 в ответе на вопрос 4 дал возможность арендодателю оспорить предоставление отсрочки, если он докажет, что арендатор не пострадал и с очевидностью не пострадает в сложившихся условиях (в качестве примера названо продолжение использования имущества арендатором в нарушение ограничений).

    Уменьшение размера арендной платы

    Предусмотрено ч. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

    3.

    Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

    Для уменьшения размера арендной платы не предусматривается ни ограничение круга арендаторов, ни издание какого бы то ни было постановления Правительства. Из Постановления №439 следует, что арендная плата может быть уменьшена одновременно с предоставлением отсрочки.

    Степень уменьшения арендной платы не оговаривается и является предметом договоренности сторон.

    При этом в ответе на вопрос 5 в Обзоре №2 указано, что если основания для уменьшения были, однако договоренности достичь не удалось, в случае возникновения спора о взыскании недоплаченной арендной платы размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Более четких указаний ни нормативные акты, ни суды пока не дают.

    Представляется, что размер снижения должен зависеть от двух обстоятельств:

    • степень ограничения пользования:

    — если арендодатель сам полностью закрыл принадлежащий ему объект, в котором находилось арендуемое помещение, — например, был закрыт торговый или развлекательный центр, — в этом случае снижение арендной платы должно быть максимальным,

    — если условиями договора или назначением имущества предусмотрена возможность использования имущества только в такой деятельности, которая ограничена в связи с эпидемией, — например, в договоре прямо предусмотрено, что имущество передается в аренду под фитнес-центр, — то снижение арендной платы также должно быть максимальным, с сохранением только той части арендной платы, которая оправдывает охрану помещения с хранящимся в нем имуществом арендатора,

    — если по условиям договора или исходя из назначения имущества возможно его использование как для той деятельности арендатора, которая ограничена, так и для других видов деятельности, то снижение размера арендной платы должно быть в меньшем размере, чем в предыдущих случаях,

    — если деятельность арендатора не ограничена, однако его доход сократился в связи с установленными ограничениями на перемещение граждан, которые приводят к тому, что в арендуемое помещение не могут прийти посетители, а работники арендатора испытывают сложности в попадании на работу, снижение арендной платы должно быть минимальным;

    • способ определения размера арендной платы (например, вряд ли можно требовать снижения переменной части арендной платы, если она начисляется за фактически потребленные ресурсы: есть потребление — есть пользование, нет пользования — нет потребления — нет платы).

    Пределы применения ст. 19 закона №98-ФЗ

    На практике возникли споры относительно возможности применения положений ст. 19 Закона №98-ФЗ к некоторым видам договоров.

    Так, в ответе на вопрос 6 в Обзоре №2 Верховный Суд РФ указал, что эта статья применяется также к договорам аренды части вещи (например, аренде нескольких квадратных метров в торговом центре для размещения точки по продаже товаров или для оказания услуг).

    Также уже известны споры о применимости норм ст. 19 Закона №98-ФЗ к договорам субаренды. Исходя из того, что абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что к договорам субаренды подлежат применению правила о договорах аренды, субарендаторы также вправе использовать права, предоставленные ст. 19 Закона №98-ФЗ.

    Освобождение от ответственности за просрочку внесения арендных платежей

    Эпидемии, пандемии и связанные с ними ограничительные меры традиционно считаются одной из разновидностей так называемого форс-мажора или непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Такие обстоятельства освобождают от ответственности, т.е.

    от взыскания убытков, пеней, штрафов – тех дополнительных санкций, которые превышают сумму основного долга. Форс-мажор не освобождает от исполнения самого основного обязательства, но может задержать возможность его исполнения.

    По отпадении обстоятельств непреодолимой силы сторонам придется осуществить исполнение или иным образом урегулировать свои отношения, если оно больше не может быть осуществлено.

    В случае с арендой устанавливаемые ограничительные меры являются непреодолимой силой скорее для арендодателя, обязательство которого заключается в предоставлении арендатору возможности пользоваться имуществом.

    Обязанность же арендатора заключается во внесении арендных платежей, и для него в качестве форс-мажора могут рассматриваться только такие обстоятельства, которые мешают заплатить.

    Причем даже закрытие банка, обслуживающего арендатора, в связи с объявленными Президентом выходными вряд ли может быть рассмотрено как непреодолимая сила, поскольку п. 3 ст.

    401 ГК РФ прямо исключает из числа обстоятельств непреодолимой силы нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, а банк как раз и является таким контрагентом для плательщика.

    В то же время Обзором №1 в ответе на вопрос 7 предусмотрено, что в некоторых случаях отсутствие необходимых денежных средств вследствие эпидемии может быть признано форс-мажором при условии, что «разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения)».

    Материал подготовлен в рамках консалтинговой практики «COVID-19 Helpdesk»

    Скачать материал в формате PDF >>

    Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

    COVID-19, недвижимость, споры по недвижимости

    Смена собственника помещения

    Знай о законе
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: